Sie müssen kein Makler sein, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen

Ob be­baut oder un­be­baut – wol­len Sie Ihr Grund­stück ver­kau­fen, kann die­ses nur von ei­nem No­tar ab­ge­wi­ckelt und be­sie­gelt wer­den.

Wel­che Über­le­gun­gen ha­ben bis zur no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung zu er­fol­gen und was ge­schieht da­nach? Das le­sen Sie in die­sem Ar­ti­kel.

Was jeder über Grundstück verkaufen wissen sollte:Grundstück verkaufen

Wenn Sie ein Grund­stück ver­kau­fen wol­len, ist es ein Un­ter­schied, ob es sich um ein be­bau­tes oder un­be­bau­tes Grund­stück han­delt. Auf Erb­pacht­grund­stü­cke wird an an­de­rer Stelle ein­ge­gan­gen. Auch wenn Sie ei­nen Haus­ver­kauf no­ta­ri­ell be­ur­kun­den las­sen, han­delt es sich da­bei um ei­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag. Er­wähnt wer­den muss, dass auch der Ver­kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung ei­nen Grund­stücks­kauf­ver­trag dar­stellt, der u. U. die Ge­neh­mi­gung des Ver­wal­ters not­wen­dig macht.

Gut zu wis­sen: Aus Wi­ki­pe­dia: “Das Grund­stück ist ein räum­lich ab­ge­grenz­ter Teil der Erd­ober­flä­che, der im Grund­buch auf ei­nem ge­son­der­ten Grund­buch­blatt (§ 3 GBO) oder un­ter ei­ner ei­ge­nen Num­mer im Be­stands­ver­zeich­nis auf ei­nem ge­mein­schaft­li­chen Grund­buch­blatt ver­zeich­net ist…“

„Zum Grund­stück ge­hö­ren die we­sent­li­chen Be­stand­teile ei­nes Grund­stücks (§ 93, § 94 BGB) und das Zu­be­hör ei­nes Grund­stücks (§ 97 BGB). Vom Grund­stück ist das Flur­stück zu un­ter­schei­den. Ein Grund­stück be­steht aus ei­nem (ein­fa­ches Grund­stück) oder meh­re­ren (zu­sam­men­ge­setz­tes Grund­stück) Flur­stü­cken, die auch räum­lich ge­trennt lie­gen kön­nen (siehe § 2 Abs. 2 GBO). Das Flur­stück ist die kleinste Bu­chungs­ein­heit des Lie­gen­schafts­ka­tas­ters. Ein Grund­stück, das mit Ge­bäu­den be­baut ist oder be­baut wer­den darf, wird auch als Bau­grund­stück be­zeich­net.“

Ein­mal an­ge­nom­men, Sie sind lt. Grund­buch Ei­gen­tü­mer ei­nes Grund­stücks und ha­ben be­schlos­sen: „Ich werde mein Grund­stück ver­kau­fen“! Wel­che Über­le­gun­gen sind vor­her an­zu­stel­len?

Bis auf den Fach­mann, den No­tar – der muss sein – könn­ten Sie al­les, was mit dem Ver­kauf im Zu­sam­men­hang steht, sel­ber ma­chen, nach­dem es als Bau­grund­stück aus­ge­wie­sen ist und die Ver­mes­sung statt­fand.

Sie er­fra­gen in Ih­rer Ge­meinde den Ver­kaufs­preis nach dem Ver­gleichs­ver­fah­ren (Daten­bank des Gut­ach­ter­aus­schus­ses im Ka­tas­ter­amt). Dann kön­nen Sie per An­zeige in der Zei­tung und im In­ter­net in ei­nem Immobilien-Forum Ih­ren Käu­fer sel­ber su­chen. Sind Sie je­doch un­si­cher, ob Ih­nen das ohne wei­te­res ge­lin­gen wird, zie­hen Sie bei­zei­ten ei­nen Fach­mann (Gut­ach­ter, Mak­ler, Bau­trä­ger) hinzu oder meine „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Ist der Käu­fer ge­fun­den, wird ein No­tar be­auf­tragt, den Ver­kauf no­ta­ri­ell zu be­ur­kun­den. Eine 2-Wochen-Frist vom Er­halt des Ver­trags­ent­wur­fes bis zur no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung ist ein­zu­hal­ten, wenn eine der bei­den Par­teien ge­werb­lich auf­tritt. Wird von pri­vat an pri­vat ver­kauft, ent­fällt diese.

Erst wenn die Kauf­preis­zah­lung statt­fand, wird der Käu­fer als Ei­gen­tü­mer ins Grund­buch ein­ge­tra­gen. Im Kauf­ver­trag wird dar­auf hin­ge­wie­sen. Zwi­schen der Be­ur­kun­dung und der Ei­gen­tums­um­schrei­bung liegt ei­nige Zeit. Um dem Käu­fer für diese Zeit die Si­cher­heit zu ge­ben, dass das Grund­stück nicht an­der­wei­tig ver­kauft wer­den kann, er­folgt die Auf­las­sungs­vor­mer­kung, die eine Ei­gen­tums­vor­mer­kung – wie eine Re­ser­vie­rung – dar­stellt. Egal, ob Sie als Ver­käu­fer in die In­sol­venz ge­hen oder an­de­res, Ihr Grund­stück ist da­mit dem Käu­fer si­cher.

Wäh­rend Sie sich nach der no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung „ge­müt­lich zu­rück­leh­nen“ kön­nen, geht die Ar­beit an der Grund­stücks­über­tra­gung im Hin­ter­grund wei­ter, da­mit Ihr wohl­ver­dien­tes Geld auf Ihr Konto fließt.

Im nachfolgenden die Auflistung dazu.

Wenn beim No­tar die Ver­träge vom Käu­fer und Ver­käu­fer un­ter­schrie­ben sind, wer­den fol­gende Vor­gänge ein­ge­lei­tet:

Die An­ge­stell­ten des No­ta­ri­ats wer­den vom Ver­trag be­glau­bigte Ab­schrif­ten für Käu­fer und Ver­käu­fer er­stel­len, des­wei­te­ren Ab­schrif­ten für Fi­nanz­amt, Ka­tas­ter­amt, Ban­ken und Ge­meinde.

Wie schon oben er­wähnt, be­an­tragt der No­tar die Ein­tra­gung ei­ner Vor­mer­kung für das Grund­stück im Grund­buch. Es soll für je­der­mann er­sicht­lich sein, dass das Grund­stück „re­ser­viert“ ist und nicht beim nächs­ten No­tar noch­mals ver­kauft wird.

Das Fi­nanz­amt be­kommt eine Ab­schrift, da­mit dort die Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung an­ge­sto­ßen wird. Das heißt, der Käu­fer wird vom Fi­nanz­amt an­ge­schrie­ben, dass er seine Grund­er­werb­steuer zu zah­len hat. Die sollte er auch so­fort zah­len und keine Fris­ten lange nut­zen, die das Fi­nanz­amt ein­räumt. Da­mit er in kür­zes­ter Zeit die Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung er­hält.

Bei Erb­bau­recht muss eine Zu­stim­mung vom Ver­päch­ter be­zie­hungs­weise dem Ei­gen­tü­mer, zum Bei­spiel der Ge­meinde, ein­ge­holt wer­den. Das heißt, dass die Zu­stim­mung dort an­ge­for­dert wird.

In der Re­gel gibt es ein Vor­kaufs­recht der Ge­mein­den. Des­halb muss dort eine Ver­zichts­er­klä­rung an­ge­for­dert wer­den.

Wenn es sich um Ei­gen­tum nach WEG han­delt, wird (wenn not­wen­dig) vom Ver­wal­ter die Zu­stim­mung ein­ge­holt wer­den.

Wo­bei hier vor­her an­hand der Pro­to­kolle über­prüft wer­den muss, wer ak­tu­ell der Ver­wal­ter ist, das heißt, ob nicht eine Ver­än­de­rung auf ei­ner der letz­ten Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen statt­ge­fun­den hat.

Im Grund­buch der Ab­tei­lung III müs­sen die Grund­pfand­rechte (Hy­po­the­ken, Grund­schul­den, Ren­ten­schul­den) über­prüft wer­den, das heißt, bei den Ban­ken wer­den die Lö­schungs­be­wil­li­gun­gen an­ge­for­dert, wenn keine Be­las­tun­gen mehr zu ver­zeich­nen sind.

Be­stehen noch Be­las­tun­gen, müs­sen diese über­prüft und über­wacht wer­den. Da­für gibt es eine Über­wa­chungs­pflicht vom No­ta­riat, da­mit der Kauf­preis zum Teil dann an die Bank des Ver­käu­fers geht und der an­dere Teil an den Ver­käu­fer aus­ge­zahlt wird.

Wenn, ist auch schon vor­ge­kom­men, der Ver­kaufs­er­lös zu ge­ring war, muss der Ver­käu­fer den Rest an die Bank zah­len.

Fer­ner gilt es, alle Klei­nig­kei­ten aus dem Grund­buch zu be­ach­ten, so­dass letzt­end­lich ein „rei­nes“ Grund­buch vor­liegt.

Vor­mer­kun­gen, wie zum Bei­spiel Wohn­rechte, müs­sen über­prüft wer­den: Lebt die Per­son noch? Wenn nicht, reicht mitt­ler­weile eine Ster­be­ur­kunde nicht mehr aus. Die Er­ben müs­sen ge­fun­den wer­den und be­schei­ni­gen, dass die Per­son ver­stor­ben ist.

Wenn das al­les so weit ge­klärt ist und keine recht­li­chen Hin­der­nisse mehr be­stehen, dann gilt es, die Frist des Kauf­preis­ein­gangs zu über­wa­chen, be­zie­hungs­weise die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses dem Käu­fer mit­zu­tei­len und vom Ver­käu­fer be­stä­ti­gen zu las­sen, dass der Kauf­preis ein­ge­gan­gen ist.

Das Ka­tas­ter­amt be­kommt für die so ge­nannte Kauf­preis­samm­lung auch eine Ab­schrift. Beim Ka­tas­ter­amt exis­tiert eine Daten­bank, in der von sämt­li­chen Ver­käu­fen in den je­wei­li­gen Ge­mein­den die Daten und Fak­ten zu­sam­men­ge­tra­gen wer­den. Diese Daten­ba­sis dient Sach­ver­stän­di­gen, aber auch Bür­gern für eine Preis­er­mitt­lung, für ei­nen Durch­schnitts­preis oder eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung.

Zum Schluss, wenn al­les Er­for­der­li­che be­an­tragt ist be­zie­hungs­weise vor­liegt, wird die Ei­gen­tums­um­schrei­bung beim Grund­buch­amt im Amts­ge­richt vor­ge­nom­men. Dort wer­den alle Un­ter­la­gen ein­ge­reicht, es darf nichts feh­len, sonst gibt es eine Rück­mel­dung beim No­ta­riat, dass noch das und das nach­ge­reicht wer­den muss, was dann wie­der eine Ver­zö­ge­rung be­deu­tet.

Eine Be­son­der­heit gibt es bei Grund­stü­cken, die grö­ßer als 10.000 m² sind. Da­für brau­chen Sie noch zu­sätz­lich eine Ge­neh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz.

Diese vie­len Er­le­di­gun­gen wer­den mehr oder we­ni­ger im Hin­ter­grund ab­ge­ar­bei­tet. Fast ohne Ihr Zu­tun. Ge­ring­fü­gige Kos­ten fal­len noch an für Grund­buch­lö­schun­gen, falls noch Hypotheken- oder an­dere Be­las­tun­gen Ih­rer­seits vor­han­den wa­ren.

Möch­ten Sie noch schnel­ler und mit ei­nem hö­he­ren Ver­kaufs­er­lös zum No­tar? Dann le­sen Sie in un­se­ren „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln

Fa­zit:

Sie müs­sen kein Mak­ler sein, wenn Sie Ihr Grund­stück ver­kau­fen wol­len, ob be­baut oder un­be­baut. Ein zu­sätz­li­cher Tipp: Er­ge­ben sich Fra­gen hin­sicht­lich der Spe­ku­la­ti­ons­frist und ei­ner evtl. an­fal­len­den Spe­ku­la­ti­ons­steuer, ho­len Sie sich steu­er­recht­li­chen Rat und le­sen Sie hierzu auch un­ter Haus­ver­kauf Steuer

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