Sie lachen über Hausverkäufer-Probleme, wenn Sie diese Hausverkauf Checkliste kennen. Wie Sie Stufe für Stufe die 11 typischen Fehler des privaten Hausverkäufers vermeiden

Wenn Sie 10 Mi­nu­ten zu früh (beim No­tar) er­schei­nen, sind Sie auch un­pünkt­lich – und das kann Ih­nen die „We­nig­keit“ von 10.000 €, 20.000€ oder gar 30.000 € und mehr an Preis­ver­lust brin­gen. Hät­ten Sie das ge­wusst? Le­sen Sie dazu in Stufe 9 der „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Check­lis­ten zum Thema Haus­ver­kauf gibt es in gro­ßer Aus­wahl. Sie alle be­han­deln fast aus­schließ­lich die sog. „har­ten“ Fak­ten wie Bau­jahr, m²-Angaben, mit oder ohne Kel­ler usw. Diese sind aber nur die „halbe Miete“ für Ih­ren er­folg­rei­chen pri­va­ten Haus­ver­kauf.

Die an­dere „Hälfte der Miete“ sind die sog. „wei­chen“ Fak­to­ren, s. o. Bei­spiel über die „Un­pünkt­lich­keit“. Diese Haus­ver­kauf Check­liste of­fen­bart Ih­nen die feh­len­den Ele­mente der „wei­chen“ Fak­to­ren für Ih­ren er­folg­rei­chen Haus­ver­kauf.

In Stufe 1 von Hausverkauf Checkliste – Der Entschluss zum Verkauf

  • zeige ich Ih­nen, wie Sie Ih­ren pri­va­ten Haus­ver­kauf pro­vi­si­ons­frei und ohne Mak­ler star­ten
  • stelle ich die Be­haup­tung auf, dass Sie Ihr Ob­jekt nur ver­kau­fen wer­den, wenn alle Be­tei­lig­ten zu 100 % hin­ter den Haus­ver­kaufs­ab­sich­ten ste­hen

Den Grund Ih­res Haus­ver­kau­fes fa­mi­li­en­in­tern ein­deu­tig fest­le­gen – kann sonst evtl. Aus­wir­kun­gen auf den Ver­kaufs­preis ha­ben (Job- bzw. Orts­wech­sel, Neu­bau­pläne, Erb­schaft, Ver­schul­dung durch Ar­beits­lo­sig­keit etc.) Ach­tung! Mehr zu Ver­schul­dung und an­dere fi­nan­zi­elle Gründe s. Stufe 6 der „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ – Be­sich­ti­gungs­durch­füh­rung

Sind alle Be­tei­lig­ten ein­ver­stan­den? Kön­nen auch z. B. die Ehe­frau oder ein Mit­glied aus ei­ner Er­ben­ge­mein­schaft das Ob­jekt „los­las­sen“?

Soll­ten Sie noch et­was Ge­duld mit­brin­gen, um der Spe­ku­la­ti­ons­steuer vor Ab­lauf von zehn Jah­ren (bei ver­mie­te­tem Ob­jekt) zu ent­ge­hen? (Siehe Link Haus­ver­kauf Steu­ern)

End­gül­tige Ent­schei­dung tref­fen: Mit Mak­ler? Muss nicht sein. Mit den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ ma­na­gen Sie Ih­ren Haus­ver­kauf ebenso gut wie ein Profi-Makler!

Um­zugs­pla­nung par­al­lel zum Haus­ver­kauf be­gin­nen: An­ge­bote von Um­zugs­fir­men ein­ho­len oder pri­vate Hel­fer or­ga­ni­sie­ren

In Stufe 2 von Hausverkauf Checkliste – Strategie und Planung, Unterlagen, Umzug

  • er­fah­ren Sie, warum die Voll­stän­dig­keit Ih­rer Ob­jekt­un­ter­la­gen über Top oder Flopp ent­schei­den
  • ma­chen Sie Be­kannt­schaft mit Fak­ten, die je­der Haus­ver­käu­fer ken­nen muss

Er­for­der­nisse und Un­ter­la­gen zur Haus­ver­kauf Check­liste: 

Evtl. Ih­ren Steu­er­be­ra­ter, Bank­be­ra­ter, No­tar kon­tak­tie­ren

En­er­gie­aus­weis, Ach­tung! Seit 01.05.14 neue Recht­spre­chung, s. Link En­er­gie­pass Haus­ver­kauf

Amt­li­cher La­ge­plan

Wohn­flä­chen­be­rech­nung

Grund­riss, Zeich­nun­gen, Sta­tik, Ge­schoss­pläne, Schnitte, An­sich­ten 1:100, Kon­struk­ti­ons­da­ten

MFH auf­ge­teilt: Tei­lungs­er­klä­rung

Be­triebs­kos­ten­auf­stel­lung (Steu­ern, Ver­si­che­run­gen, En­er­gie­kos­ten), Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen der letz­ten drei Jahre

Ver­wal­ter­ver­trag bei nicht selbst ver­wal­te­ter Im­mo­bi­lie

Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rungs­nach­weis bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern

Miet­ver­träge

ak­tu­el­ler Wirt­schafts­plan mit An­gabe der Höhe der In­stand­hal­tungs­rück­la­gen, In­stand­hal­tun­gen der letz­ten zwei Jahre

Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lungs­pro­to­kolle, Ei­gen­tü­mer­liste

Ori­gi­nal­kauf­ver­träge

ak­tu­elle Un­ter­la­gen zu ein­ge­tra­ge­nen Grund­schul­den, Rest­wert, Vor­fäl­lig­keits­zin­sen

Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung (Ein­heits­wert nach 1914)

Grundsteuer-Jahresabgaben

ak­tu­el­ler Grund­buch­aus­zug (nicht äl­ter als drei Mo­nate)

Grund­buch: al­lei­ni­ger Eigentümer/in ja/nein, Mit­ei­gen­tü­mer

letzte Jah­res­ab­rech­nung für Strom, Was­ser, Hei­zung

Aus­zug aus dem Bau­las­ten­ver­zeich­nis

Aus­züge wei­te­rer Ver­zeich­nisse (Alt­las­ten)

Denk­mal­schutz­nach­weis

Miet-/Pachtverträge

Sa­nie­rungs­auf­stel­lun­gen: Instandhaltungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men

Wohn-/Nutzungsrechte/Leibrente/Nießbrauchs-Rechte

Erb­schein

Erb­bau­rechts­ver­trag

Di­gi­tal­auf­nah­men

Ver­kaufs­schild?

Wert­gut­ach­ten, Ach­tung! Makler-Extratipp: Der im Wert­gut­ach­ten er­mit­telte Ver­kaufs­preis geht häu­fig an der Rea­li­tät vor­bei. Fa­zit: Ist kein zu­ver­läs­si­ges Do­ku­ment. Wenn kein Wert­gut­ach­ten vor­han­den, emp­fiehlt es sich auch nicht, ei­nes an­fer­ti­gen zu las­sen! Ha­ben Sie Fra­gen? Kon­tak­tie­ren Sie die Ge­schäfts­in­ha­be­rin Inge Helbig-Scharf

Für die Exposé-Erstellung: 

Art des Ob­jek­tes, z. B. Haus frei­ste­hend, Dop­pel­haus­hälfte, Rei­hen­haus, Rei­hen­end­haus, Bun­ga­low, Fertighaus/konv. Bau­weise, Putz, Klin­ker, Riem­chen, Ver­blen­der

Dach: Sat­tel­dach, Flach­dach, Krüp­pel­dach, Walmdach, Dach­gau­ben

Bau­jahr

Wohn­flä­che

Grund­stücks­größe

Nutz­flä­che ins­ge­samt

An­zahl der Zim­mer im EG, im OG, im DG

An­zahl der Zim­mer ins­ge­samt

Kel­ler: Voll-, Teil­kel­ler

An­zahl der Wirt­schafts­räume

Grund­stück: Ei­gen­tum, Erb­pacht (ab­zu­lö­sen ja/nein, Pacht­zins, Ei­gen­tü­mer, Kauf­summe

PKW-Einstellplatz

Garage/Carport

Ter­rasse, Log­gia, Bal­kon

Hei­zungs­art

Zu­stand des Ob­jek­tes

Nah­ver­kehrs­an­bin­dung, In­fra­struk­tur: z. B. Ärzte, Schu­len, Kin­der­gar­ten, Ein­kaufs­zen­tren

Sons­ti­ges zur Aus­stat­tung: z. B. Roll­lä­den, Au­ßen­ja­lou­sien, So­lar, Ka­min, Gar­ten­häus­chen etc.

Di­gi­tal­auf­nah­men von in­nen und au­ßen an­fer­ti­gen. Extra-Maklertipp: alle mar­kan­ten Hin­weise wie Haus­num­mer o. ä. in den Fo­tos weg­re­tu­schie­ren! Das schützt Sie vor un­ge­be­te­nen „Be­su­chern“

En­er­gie­aus­weis

Grund­riss – Ach­tung! Mak­ler­tipp: Nicht im In­ter­net ver­öf­fent­li­chen, da­mit Sie Ih­rem In­ter­es­sen­ten ei­nen Grund zur Kon­takt­auf­nahme lie­fern

Kü­che: im Kauf­preis ent­hal­ten? ja/nein

Ob­jek­tive Be­ur­tei­lung zum Zu­stand Ih­res Ob­jek­tes

Ach­tung! Makler-Extra-Tipp: Ge­ben Sie In­ter­es­sen­ten nach der Be­sich­ti­gung keine Un­ter­la­gen mit! Oder wol­len Sie, dass Ihre ge­wis­sen­haft zu­sam­men­ge­tra­ge­nen Ob­jekt­da­ten nur auf dem Sta­pel der Hoch­glanz­pro­spekte auf ir­gend­ei­nem Schreib­tisch lan­den? Bei ech­tem In­ter­esse ver­ein­ba­ren Sie, dass Sie die Un­ter­la­gen zu­sen­den wer­den. Auf diese Weise be­kom­men Sie die Adresse Ih­res In­ter­es­sen­ten und wer­den zu­sätz­lich er­ken­nen, wie ernst das In­ter­esse tat­säch­lich ist.

Evtl. ei­nen Mak­ler zu Rate zie­hen, von ihm die Wert­ermitt­lung vor­neh­men las­sen. Er­hält er den Auf­trag zum Ver­kauf, ge­hört die Wert­ermitt­lung nor­ma­ler­weise zu sei­nem Ser­vice. Ohne Auf­trag be­gin­nen seine Preise für eine Ob­jekt­ein­wer­tung bei ca. 650 €. Hier fin­den Sie die kom­plette An­lei­tung, falls Sie Ihre Wert­ermitt­lung sel­ber vor­neh­men wol­len.

Ach­tung! Hier der Makler-Extratipp frisch aus der Pra­xis di­rekt auf Ih­ren Tisch! Er kann über Top oder Flopp ent­schei­den! Be­gin­nen Sie mit Ih­ren Haus­ver­kaufs­ak­ti­vi­tä­ten erst dann, wenn alle Un­ter­la­gen kom­plett vor­lie­gen. Denn Sie kön­nen es nicht wis­sen, ob viel­leicht gleich der erste In­ter­es­sent kau­fen will. Was aber, wenn der Erb­schein oder ein an­de­res wich­ti­ges Do­ku­ment noch feh­len? Bis Sie das bei­ge­bracht Hausverkauf Checklisteha­ben, hat sich Ihr In­ter­es­sent evtl. längst um­ori­en­tiert und ist wo­an­ders fün­dig ge­wor­den.

 

In Stufe 3 von Hausverkauf Checkliste – Wertermittlung

  • füh­len Sie der Be­haup­tung der Gut­ach­ter auf den Zahn, Sie wür­den ein Wert­gut­ach­ten be­nö­ti­gen
  • lasse ich Sie teil­ha­ben am Herz­stück Ih­res pri­va­ten Haus­ver­kaufs: die Wert­ermitt­lung

In mehr als zwan­zig­jäh­ri­ger Mak­ler­tä­tig­keit ist mir kein Wert­gut­ach­ten vor­ge­legt wor­den, das der Sa­che dien­lich war. Vom „Gefälligkeits“-Wertgutachten bis zum uto­pisch über­zo­ge­nen war al­les drin.

Was nützt Ih­nen ein im Wert­gut­ach­ten un­rea­lis­tisch hoch er­rech­ne­ter Ver­kaufs­preis, wenn es kei­nen Käu­fer gibt, der Ih­nen diese Summe be­zah­len will! Die Gut­ach­ter müs­sen für Ih­ren er­rech­ne­ten Ver­kaufs­preis nicht ge­ra­de­ste­hen.

Wol­len Sie ein­fach nur ein völ­lig nor­ma­les Ob­jekt ver­kau­fen – es kann ru­hig äl­te­ren Bau­jah­res sein oder re­no­vie­rungs­be­dürf­tig – be­nö­ti­gen Sie kein Wert­gut­ach­ten. Ver­kau­fen Sie als Er­ben­ge­mein­schaft das Haus der Oma oder der ver­stor­be­nen El­tern, könnte über ein Gut­ach­ten nach­ge­dacht wer­den, um Pla­nungs­si­cher­heit in­ner­halb der Er­ben zu er­zie­len. Ver­stei­fen Sie sich aber nicht auf den darin er­mit­tel­ten Ver­kaufs­preis. Erst nach dem Ver­kauf wird sich zei­gen, ob der vor­mals er­mit­telte Ver­kaufs­preis rea­lis­tisch er­ziel­bar war.

Gut­ach­ter, wenn Sie sie fra­gen, sind sie na­tür­lich schon von Be­rufs­we­gen über­zeugt, dass Sie ein Wert­gut­ach­ten be­nö­ti­gen.

Das Herz­stück Ih­res pri­va­ten Haus­ver­kaufs ist die Wert­ermitt­lung. Schaf­fen Sie es, mit ei­nem punkt­ge­nauen Preis an den Markt zu ge­hen, kann Ihr Ver­kauf be­reits nach zwei, drei Wo­chen er­le­digt sein. Hier für Sie ein Aus­zug von zwei For­meln aus un­se­rer 5-Formel-Methode, siehe auch Wert­ermitt­lung:

For­mel 1:

Be­stands­im­mo­bi­lie m² x Preis

z. B. 160 m² x 1.500 €/m² = 240.000 €

Durch Er­kun­di­gung beim Gut­ach­ter­aus­schuss Ih­rer Ge­meinde oder bei ei­nem orts­an­säs­si­gen Mak­ler oder Ih­rem Ban­ker, der für Fi­nan­zie­run­gen oder für die Immobilien-Abteilung zu­stän­dig ist, er­hal­ten Sie die Zah­len für Ver­gleichs­ob­jekte.

For­mel 2:

Kauf­preis im An­schaf­fungs­jahr

2007 bis 2013 = 6 Jahre x 2 % = 12 %

220.000 € + 26.400 € (12 %) = 246.400 €

Sie er­war­ben Ihre Im­mo­bi­lie z. B. im Jahre 2007 zu ei­nem Kauf­preis von 220.000 € und wol­len 6 Jahre spä­ter ver­kau­fen. Rech­nen Sie im Mit­tel pro Jahr je nach Markt­lage und Stand­ort eine Wert­stei­ge­rung (ent­spre­chende Wert­erhal­tungs­maß­nah­men vor­aus­ge­setzt) von 2 %. Für 6 Jahre sind das 12 %. Aus 220.000 € x 12 % = 26.400 €. Diese zäh­len Sie zu den 220.000 € dazu und er­hal­ten die Summe von 246.400 €. Bei gu­ter Markt­lage und gu­tem Stand­ort dür­fen Sie die 2 % auch gerne aus­tau­schen ge­gen eine 4 oder eine 5.

Wenn Sie die Re­sul­tate aus For­mel 1 und 2 ad­die­ren und an­schlie­ßend durch zwei tei­len, nä­hert sich Ihr Er­geb­nis dem Ver­kehrs­wert Ih­res Ob­jek­tes an. Um wie­viel hö­her der Markt­wert Ih­res Ob­jek­tes sein wird, wir spre­chen hier vom höchst­mög­lich er­ziel­ba­ren Ver­kaufs­preis, er­mit­teln Sie mit den nächs­ten 3 For­meln. Ganz ein­fach und kin­der­leicht. Und wie hoch der Ver­hand­lungs­spiel­raum an­ge­setzt wer­den muss, er­fah­ren Sie eben­falls. Ge­hen Sie ziel­si­cher mit dem rich­ti­gen Preis an den Markt.

Er­mit­teln Sie jetzt für nur 598 € Ih­ren in­di­vi­du­el­len Ver­kaufs­preis sel­ber. Und zwar ban­ken­taug­lich… Wie das geht? Das Ge­heim­nis er­fah­ren Sie in den 11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln mit wei­te­ren wert­vol­len In­hal­ten (z. B. von der rich­tig ge­plan­ten Be­sich­ti­gung und der Preis­ver­hand­lung bis hin zur no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung in den Stu­fen 4 – 11). Warum denn für ei­nen  Mak­ler die Pro­vi­sion aus­ge­ben, wenn Sie sich diese da­mit ein­spa­ren kön­nen?

Es hat sich rum­ge­spro­chen: Nicht je­der will ei­nen Mak­ler, aber das Wis­sen ei­nes Mak­lers will gerne je­der.

 

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