Wertermittlung Haus

Sind Sie all­ge­mein an der The­ma­tik in­ter­es­siert oder geht es Ih­nen ganz spe­zi­ell darum, ei­nen hieb- und stich­fes­ten Ver­kaufs­preis zu er­mit­teln? In bei­den Fäl­len sind auf die­ser Seite rich­tig.

Zum Thema Wert­ermitt­lung Haus er­fah­ren Sie auf die­ser Seite…

  • Wel­che gän­gi­gen Be­wer­tungs­ar­ten gibt es?
  • Wel­che kön­nen Sie ver­nach­läs­si­gen, wel­che müs­sen Sie ken­nen?
  • Wel­che Un­ter­la­gen, sprich Ob­jekt­da­ten brau­chen Sie, um die Wert­ermitt­lung Ih­res Hau­ses selbst treff­si­cher vor­neh­men zu kön­nen?
  • Wie füh­ren Sie die Wert­ermitt­lung Ih­res Hau­ses pro­fes­sio­nell und zu­ver­läs­sig durch?

Wertermittlung Haus: Machen Sie’s wie der Profi

Die Wert­ermitt­lung der ei­ge­nen Im­mo­bi­lie ist ganz ein­fach – wenn Sie wis­sen, wie’s geht.

Ein Profi hört die Worte „Wert­ermitt­lung Haus“ und ihm fal­len so­fort 10 wei­tere Be­griffe ein, die mit die­sem Thema zu tun ha­ben. Ist das bei Ih­nen auch so? Wenn Sie als pri­va­ter Haus­ver­käu­fer jetzt pas­sen müs­sen, be­fin­den Sie sich in gu­ter Ge­sell­schaft von ge­schätz­ten 93 % der pri­va­ten Haus­ver­käu­fer. Und das ist auch in Ord­nung so. Schließ­lich sind Sie kein Profi-Makler. Sie be­schäf­tigt im Grunde ge­nom­men nur die Frage:

„Für wie viel soll ich mein Haus an­bie­ten und wie finde ich das am bes­ten her­aus?“

Und schon sind Sie mit­ten im Thema „Wert­ermitt­lung Haus“. Wenn Sie die nach­fol­gen­den Buch­sta­ben von a) bis c) ab­sol­viert ha­ben, dreht sich da­nach al­les nur noch um Ihre Im­mo­bi­lie und darum, wie Sie auf die ein­fachste Art das Meiste aus Ih­rem Ei­gen­heim oder Ih­rer Ei­gen­tums­woh­nung her­aus­ho­len. In die­sem Ar­ti­kel er­fah­ren Sie, warum Sie es lie­ben wer­den, sich mit dem Thema Wert­ermitt­lung Haus aus­ein­an­der­zu­set­zen.

Zu­erst lich­tet der Text für Sie das Ge­strüpp der Be­griff­lich­kei­ten wie z. B. a) Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, b) Er­trags­wert­ver­fah­ren und c) Sach­wert­ver­fah­ren. Im An­schluss daran geht’s zur Sa­che. Sie ler­nen ein­zelne Kom­po­nen­ten ken­nen, die die Fach­leute wie Mak­ler und Ban­ker ebenso an­wen­den, um ganz in­di­vi­du­ell Ih­ren Ver­kaufs­preis, zur Wert­ermitt­lung Haus, her­aus­zu­fin­den – aus der Mak­ler­pra­xis frisch auf Ih­ren Tisch!

Wenn Sie Ihr Haus ge­winn­brin­gend ver­kau­fen wol­len, soll­ten Sie sich un­be­dingt mit den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ ver­traut ma­chen.

Hier zu­erst die Aus­züge aus den „Be­son­de­ren Be­wer­tungs­vor­schrif­ten für die ErbSt…“ aus der „DATEV-Tabelle für den steu­er­li­chen Be­ra­ter 2014“ für die Be­wer­tung von be­bau­ten Grund­stü­cken, S. 232, 233: 

a) Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser, Wohn- und Teil­ei­gen­tum: Es wird ent­we­der die Me­thode des Ver­gleich­s­preis­ver­fah­rens durch Her­an­zie­hung von tat­säch­li­chen Ver­kaufs­prei­sen oder die Me­thode der Ver­gleichs­fak­to­ren durch Rück­griff auf m²-Preise an­ge­wandt.

b) Er­trags­wert­ver­fah­ren für Miet­w­ohn­grund­stü­cke, Ge­schäfts­grund­stü­cke und ge­mischt ge­nutzte Grund­stü­cke, falls üb­li­che Miete fest­stell­bar: Es wird aus dem Roh­ertrag nach Ab­zug der Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten und der Bo­den­wert­ver­zin­sung der Ge­bäu­de­rein­ertrag er­mit­telt. Durch An­wen­dung ei­nes Ver­viel­fäl­ti­gers, der sich aus dem Lie­gen­schafts­zins­satz und der Rest­nut­zungs­dauer er­gibt, er­hält man den Ge­bäu­de­er­trags­wert. Der Grund­be­sitz­wert er­gibt sich aus die­sem durch Ad­di­tion des Bo­den­wer­tes.

c) Sach­wert­ver­fah­ren, falls in den obi­gen Fäl­len kein Ver­gleichs­wert vor­liegt bzw. die üb­li­che Miete nicht fest­stell­bar ist so­wie für sons­tige be­baute Grund­stü­cke: Es wer­den zu­nächst ge­trennt der Bo­den­wert und der Ge­bäu­de­sach­wert er­mit­telt. Auf diese Summe wird eine Wert­zahl (Markt­an­pas­sungs­fak­tor) an­ge­wandt, um den Grund­be­sitz­wert zu er­hal­ten (§ 192ff.BewG)…

Und? Hat Ihnen das bei der Wertermittlung Haus weitergeholfen? Wahrscheinlich nicht wirklich.Wertermittlung Haus

Wie wäre es aber da­mit, um auf die ver­spro­che­nen Kom­po­nen­ten, oder nen­nen wir sie der Ein­fach­heit hal­ber For­meln, zu kom­men:

For­mel 1 – Be­stands­im­mo­bi­lie m² x Preis

z. B. 160 m² x 1.500 €/m² = 240.000 €

Nä­here Er­läu­te­rung zu den Zah­len: In un­se­rem Bei­spiel hat die Im­mo­bi­lie nach Wohn­flä­chen­be­rech­nung eine Wohn­flä­che von 160 m². Diese mul­ti­pli­zie­ren Sie mit der Zahl des €-Be­tra­ges, der aus­drückt, wie viel ein Qua­drat­me­ter die­ser Im­mo­bi­lie wert ist. Durch Re­cher­che im In­ter­net an­hand von Ver­gleichs­ob­jek­ten, durch Er­kun­di­gung bei Ih­rem Ka­tas­ter­amt (Gut­ach­ter­aus­schüs­sen), durch Nach­frage bei ei­nem orts­an­säs­si­gen Mak­ler oder bei Ih­rem Ban­ker, der für Fi­nan­zie­run­gen oder für die Immobilien-Abteilung zu­stän­dig ist, er­hal­ten Sie zu die­ser wich­ti­gen Zahl kon­krete Aus­künfte. Alle Fak­to­ren wie Stand­ort, Al­ter und Be­schaf­fen­heit der Be­stands­im­mo­bi­lie und die Markt­si­tua­tion flie­ßen in diese Zahl ein. Als Nicht­fach­mann müs­sen Sie schon diese klei­nen Mü­hen auf sich neh­men, da Sie diese Zahl nicht ohne wei­te­res ken­nen wer­den. Aus­führ­li­cher gehe ich in mei­nen „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ dar­auf ein, hier fin­den Sie alle wert­vol­len Tipps für Ih­ren pri­va­ten Haus­ver­kauf.

Wo­hin­ge­gen es ganz an­ders aus­sieht, wenn es um die Zah­len zur For­mel 2 geht. Diese Zah­len sind Ih­nen be­kannt, wenn Sie die Im­mo­bi­lie vor Jah­ren sel­ber er­wor­ben ha­ben. Im Falle ei­ner Erb­schaft al­ler­dings, falls das Ob­jekt sehr alt ist und Ih­nen die ent­spre­chen­den Un­ter­la­gen nicht zu­gäng­lich sind, ver­fah­ren Sie wie für For­mel 1 be­schrie­ben, um sich die nö­ti­gen Aus­künfte zu be­schaf­fen. In der Re­gel er­hal­ten Sie Ob­jekt­un­ter­la­gen auch beim zu­stän­di­gen Bau­amt Ih­rer Ge­meinde.

For­mel 2 – Kauf­preis im An­schaf­fungs­jahr

Sie er­war­ben Ihre Im­mo­bi­lie z. B. im Jahre 2007 zu ei­nem Kauf­preis von 220.000 € und wol­len 6 Jahre spä­ter ver­kau­fen. Dann rech­nen Sie im Mit­tel pro Jahr eine Wert­stei­ge­rung (ent­spre­chende Wert­erhal­tungs­maß­nah­men vor­aus­ge­setzt) von 2 %. Für 6 Jahre sind das 12 %. Aus 220.000 € 12 % er­ge­ben 26.400 €. Diese zäh­len Sie zu den 220.000 € dazu und er­hal­ten die Summe von 246.400 €.

2007 bis 2013 = 6 Jahre x 2 % = 12 %    Wertermittlung Haus

220.000 € + 26.400 € (12 %) = 246.4000 €

Obere zwei For­meln sind ein Aus­zug aus un­se­rer 5-Formel-Methode. Sie be­inhal­tet wei­ter die Be­rech­nung nach dem Miet­fak­tor (For­mel 3) als auch dem In­dex nach Ein­heits­wert – (a) Ein­wer­tung durch die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung (For­mel 4) und (b) Ein­wer­tung durch die Bank (For­mel 5). Die zwei For­meln 4 und 5 dif­fe­rie­ren im Er­geb­nis stark. Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rungs­ge­sell­schaft (a) muss im Ver­si­che­rungs­fall die Kos­ten de­cken kön­nen. Aus die­sem Grunde wer­tet die Ver­si­che­rung Ihr Ob­jekt im Wert hö­her ein. Die Bank (b) hin­ge­gen er­mit­telt den Wert nied­ri­ger, um bei Zah­lungs­aus­fall des Hy­po­the­ken­neh­mers, ein­fach aus­ge­drückt, ein „Zu­schuss­ge­schäft“ zu ver­hin­dern. Wenn Sie dazu mehr er­fah­ren möch­ten, kli­cken Sie hier.

In mei­ner Ar­beit als Im­mo­bi­li­en­mak­le­rin be­trachte ich den Wert ei­ner Im­mo­bi­lie im­mer noch zu­sätz­lich un­ter dem As­pekt des Viel­fa­chen, also des Miet­preis­fak­tors, kurz nenne ich ihn Fak­tor. Ein Ver­käu­fer wird ge­neigt sein, sein Ob­jekt in der Be­rech­nung mit ei­nem ho­hen Fak­tor zu ver­se­hen. Ein In­ves­tor hin­ge­gen wird nur In­ter­esse be­kun­den, ein Ob­jekt zu er­wer­ben, wenn der Fak­tor sich rech­ne­risch im nied­ri­gen Be­reich be­fin­det.

Als ein­fa­ches Bei­spiel für ein An­la­ge­ob­jekt (wenn ein In­ves­tor kauft): Die Jah­res­net­to­kalt­miete be­trägt 40.000 €/Jahr. Wird das Ob­jekt für 400.000 € ver­kauft, han­delt es sich hier­bei um den Fak­tor 10. Denn 10 x 40.000 € = 400.000 €.

Der pri­vate Ver­käu­fer ver­kauft nor­ma­ler­weise ein Ein­fa­mi­li­en­haus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung und kein An­la­ge­ob­jekt. Aber trotz­dem ist es rat­sam, sich über den Fak­tor ei­ner mög­lichst ge­nauen und treff­si­che­ren Preis­er­mitt­lung an­zu­nä­hern. Des­halb komme ich noch ein­mal auf den Fak­tor zu­rück. Das obige Bei­spiel zeigt den Fak­tor 10. Je nach Stand­ort, Al­ter und Be­schaf­fen­heit der Im­mo­bi­lie, kann der Fak­tor zwi­schen 8 (Alt­bau, 2b-Lage) und 22 oder gar 24 (Neu­bau, Top-Lage) lie­gen.

Für meine Kun­den, die na­tür­lich ein In­ter­esse an ei­nem mög­lichst ho­hen Ver­kaufs­preis ha­ben, ordne ich als zu­sätz­li­ches Be­rech­nungs­kri­te­rium die Fak­to­ren den Schul­no­ten zu. Das ver­steht je­der, weil je­der ein­mal die Schul­bank drückte. So ist für sie schnell und ein­fach nach­voll­zieh­bar, warum in der Wert­ermitt­lung Haus ein Ob­jekt des Fak­tors 8 die Schul­note 6 be­kommt und der er­mit­telte Fak­tor 22 die Note 1. Ob näm­lich die 8-fache oder die 22-fache Jah­res­net­to­kalt­miete er­ziel­bar sind, das ist ein ge­wal­ti­ger Un­ter­schied!

Um mir letzte Ge­wiss­heit für das kor­rekte Er­geb­nis zu ver­schaf­fen, werfe ich ge­ne­rell noch ein­mal ei­nen Blick auf den Grund­steu­er­mess­be­scheid mit dem Ein­heits­wert nach 1914 und auf die Grund­steu­er­jah­res­ab­ga­ben, weil na­tür­lich alle Zah­len un­ter­ein­an­der in Ver­bin­dung ste­hen und mei­nen er­mit­tel­ten Ver­kaufs­preis un­ter­mau­ern.

Der Ver­kaufs­preis ist der Ver­kehrs­wert. Je nach wirt­schaft­li­cher Lage kön­nen Sie den Ver­such wa­gen, auf den Ver­kehrs­wert 10 % als Ver­hand­lungs­spiel­raum drauf­zu­le­gen und da­mit an den Markt zu ge­hen. Viel­leicht ha­ben Sie Glück und Ihr Käu­fer er­wirbt Ihre Im­mo­bi­lie ohne zu ver­han­deln. Der Preis, der beim No­tar be­ur­kun­det wird, ist der Markt­wert. Er geht nach der Be­ur­kun­dung ein in die Daten­bank der Gut­ach­ter­aus­schüsse und wird Be­stand­teil da­für, wenn Bür­ger um Aus­kunft nach dem Ver­gleichs­wert (s. o.) er­bit­ten.

Weil die Wert­ermitt­lung Haus das Herz­stück beim Ver­kauf ei­ner Im­mo­bi­lie ist, gehe ich hier je­des Mal sehr ge­wis­sen­haft vor und lasse kei­nen As­pekt (z. B. Markt­lage) au­ßen vor. In mei­nen „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ wer­den alle fünf For­meln, der o. a. Fak­tor, der Grund­steu­er­mess­be­scheid mit dem Ein­heits­wert nach 1914 und die Grund­steu­er­jah­res­ab­ga­ben ge­nau un­ter die Lupe ge­nom­men und so über­setzt, dass es für Ot­to­nor­mal­ver­brau­cher ein Leich­tes ist, dar­aus für sich sel­ber den höchst­mög­lich er­ziel­ba­ren Ver­kaufs­preis zu ent­wi­ckeln. Zu­sätz­lich stelle ich den Ver­hand­lungs­spiel­raum so de­tail­liert und nach­voll­zieh­bar auf den Prüf­stand, dass der pri­vate Haus­ver­käu­fer al­les 1 : 1 über­neh­men kann. Die er­mit­telte Zahl gibt dem Ver­käu­fer die Si­cher­heit, die er be­nö­tigt. So muss er nicht be­fürch­ten, dass sie zu nied­rig an­ge­setzt ist (und er ei­nen Ver­lust er­lei­det) oder zu hoch (und da­mit seine Im­mo­bi­lie ein La­den­hü­ter wird). Mit die­ser Zahl wird sein zu­künf­ti­ger Käu­fer für die Fi­nan­zie­rung gute Kar­ten bei sei­nem Ban­ker ha­ben.

Wie oben ver­spro­chen, wer­den auch Sie es jetzt si­cher­lich lie­ben, sich mit dem Thema Wert­ermitt­lung Haus aus­ein­an­der­zu­set­zen.

 

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