Eigentumswohnung verkaufen – geben Sie mir 9 Minuten und Sie kennen 90 % der Maklergeheimnisse

Es gibt so viele Bei­spiele da­für, wenn Sie ent­schie­den ha­ben, wir wol­len un­sere Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen! Ob mit oder ohne Mak­ler, der Vor­gang an sich ist im­mer der glei­che – aus Mak­ler­sicht! Ge­rade, wenn Sie sich schwer­tun, ma­chen Sie es ein­fach! Im dop­pel­ten Wort­sinn. Ma­chen Sie es sich ein­fach und leicht. Nach 9 Mi­nu­ten wis­sen Sie Be­scheid. Aus­führ­li­cher er­fah­ren Sie wert­volle Mak­ler­tricks in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­ge­len“.

Ord­nen Sie Ihre Ei­gen­tums­woh­nung ein­fach in eine der drei nach­fol­gend auf­ge­führ­ten Ka­te­go­rien von a) bis c) ein und fol­gen Sie dem Leit­fa­den. Sie müs­sen kein Mak­ler sein, wenn Sie Ihre Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen wol­len.

 

Eigentumswohnung verkaufen

Zu Beginn also die Unterteilung in

Ka­te­go­rie a) „ver­mie­te­tes Ob­jekt“

Ka­te­go­rie b) „ei­gen­ge­nutz­tes Ob­jekt“

Ka­te­go­rie c) „ge­erb­tes Ob­jekt“.

Zu je­der Ka­te­go­rie ein Bei­spiel aus der Pra­xis:

Zu Ka­te­go­rie a) Eine Münch­ner Ärz­tin be­auf­tragte mich, Ihre ver­mie­tete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Ber­lin Liet­zen­see zu ver­kau­fen. Diese Woh­nung be­fand sich seit 12 Jah­ren in ih­rem Be­stand.

Zu Ka­te­go­rie b) Weil ein äl­te­res Ehe­paar zu den Kin­dern und En­kel­kin­dern nach Kiel zie­hen wollte, er­hielt un­ser Büro den Auf­trag, Ihre Ei­gen­tums­woh­nung in Wolfs­burg (1-A-Lage) zu ver­kau­fen.

Zu Ka­te­go­rie c) Der Va­ter un­se­rer Auf­trag­ge­be­rin war ver­stor­ben und sie als Er­bin, ge­mein­sam mit ih­rem Bru­der, woll­ten die ge­erbte Ei­gen­tums­woh­nung zu Geld ma­chen.

Drei völ­lig ver­schie­dene Bei­spiele zum Thema Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen kön­nen, mit den Au­gen des Mak­lers, auf ei­nen Nen­ner ge­bracht wer­den: Sie durch­lau­fen von A wie An­zeige bis Z wie Zah­lungs­ein­gang ein vor­ge­ge­be­nes Ras­ter! Al­les zwi­schen A und Z fin­den Sie in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Sind Sie noch da­bei? Ha­ben Sie Ihre Ei­gen­tums­woh­nung ei­ner Ka­te­go­rie zu­ge­ord­net? Wenn ja, schauen Sie mir ein­fach über die Schul­ter, wenn wir ge­mein­sam das Ras­ter, das für a) bis c) im­mer gleich ist, durch­lau­fen.

Egal, ob die Münch­ner Ärz­tin, das äl­tere Ehe­paar oder die Er­ben­ge­schwis­ter uns ihre Ab­sicht „Wir wol­len un­sere Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen!“ vor­tru­gen, wir setz­ten uns mit ih­nen zu­sam­men und gin­gen Schritt für Schritt un­se­ren 11‑Stufen‑Plan durch, kurz un­sere „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Stufe 1:

Über­prü­fung und Be­stä­ti­gung des Ent­schlus­ses, dass die Im­mo­bi­lie in den Ver­kauf geht und wel­che Wohn­si­tua­tion nach dem Ver­kauf fol­gen wird (ent­fällt für Ka­te­go­rie c)).

Stufe 2:

Über­le­gun­gen, zeit­li­che Pla­nun­gen und Stra­te­gie, bis wann und wie ver­kauft wer­den soll. Über­prü­fung der zehn­jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist. Zu­sam­men­tra­gen al­ler ob­jekt­re­le­van­ten Un­ter­la­gen wie La­ge­plan, Zeich­nun­gen, Wohn­flä­chen­be­rech­nung, Kauf­ver­trag, Pro­to­kolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lun­gen, Erb­schein, Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rungs­ver­trag, Erb­pacht­ver­trag, En­er­gie­aus­weis (liegt in der Re­geln der Haus­ver­wal­tung vor, da es den En­er­gie­aus­weis nicht für jede ein­zelne Woh­nung gibt, son­dern für den ge­sam­ten Ge­bäu­de­kom­plex),  Jah­res­end­ab­rech­nung für den Ver­brauch, Haus­geld, In­stand­hal­tungs­rück­lage, be­vor Sie rich­tig be­gin­nen mit dem Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen.

Stufe 3:

Um her­aus­zu­fin­den, zu wel­chem Ver­kaufs­preis die Im­mo­bi­lie an­ge­bo­ten wer­den soll, s. Link Wert­ermitt­lung Haus, wird an­hand der 5-Formel-Methode der Ver­kehrs­wert er­rech­net. Un­ter Ein­be­zie­hung der wirt­schaft­li­chen Markt­lage ist ein ent­spre­chen­der Ver­hand­lungs­spiel­raum da­zu­zu­rech­nen. Falls Sie dar­über nach­den­ken, von ei­nem Sach­ver­stän­di­gen evtl. ein Wert­gut­ach­ten für viel Geld an­fer­ti­gen zu las­sen, un­ser be­son­de­rer Tipp: Spa­ren Sie das Geld! Aus Er­fah­rung wis­sen wir, dass die In­ter­es­sen vie­ler Gut­ach­ter darin lie­gen, eine mög­lichst hohe Ge­bühr für ei­nen oft­mals weit über­zo­ge­nen Ver­kehrs­wert bzw. Markt­wert in Rech­nung zu stel­len, da sie mit dem an­schlie­ßen­den Ver­kauf nichts zu ha­ben. Die Gut­ach­ter krie­gen dann gar nicht mit, dass Sie Ihre Ei­gen­tums­woh­nung nicht los­wer­den, weil der Ver­kaufs­preis viel zu hoch an­ge­setzt war.

Es sei denn, Sie ge­hen mit Ih­rem An­lie­gen zu ei­nem Mak­ler und die­ser er­hält an­schlie­ßend den Auf­trag, sprich, er soll auch Ihre Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen und er darf sich nach dem er­folg­rei­chen Ver­kauf eine Pro­vi­sion er­hof­fen, dann wird er der­je­nige sein, der ei­nen rea­lis­ti­sche­ren Ver­kaufs­preis er­mit­telt.

Wol­len Sie je­doch kei­nen Mak­ler dem Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen be­auf­tra­gen und wüss­ten trotz­dem gerne, wie Sie es an­stel­len, um mit dem rich­ti­gen Ver­kaufs­preis an den Markt zu ge­hen, also mit ei­nem Preis, wo­mit Sie al­les aus Ih­rer Im­mo­bi­lie raus­ho­len wer­den? Schauen Sie ein­fach in un­sere „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“, Seite 40. Dort fin­den Sie, wie Sie den höchst­mög­lich er­ziel­ba­ren Ver­kaufs­preis er­rech­nen und sich da­mit den schnel­le­ren Gang zum No­tar si­chern.

Stufe 4:

Eine Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen be­deu­tet, dass sie an die Öf­fent­lich­keit ge­hen muss und zwar da hin, wo der ein­schlä­gige In­ter­es­sent su­chen wird: Vor­ran­gig im In­ter­net, in ei­nes der füh­ren­den Im­mo­bi­li­en­por­tale. Un­sere Emp­feh­lung: Immobilienscout24. Ma­chen Sie da­für Fo­tos bei op­ti­ma­lem Son­nen­licht und er­stel­len ein Ex­posé, das Sie im Immobilienscout24 ver­öf­fent­li­chen. Die Zei­tungs­an­zeige auf der Im­mo­bi­li­en­seite ist fast schon zu ver­nach­läs­si­gen. Es sei denn, Sie wol­len die 50+-Generation an­spre­chen, weil Ihre Woh­nung mit dem At­tri­but „bar­rie­re­frei“ oder „al­ten­ge­rech­tes Woh­nen“ ver­se­hen wer­den kann.

Stufe 5:

Hät­ten Sie ge­wusst, dass die kom­pe­tent durch­ge­führte Be­sich­ti­gung schon der halbe Ver­kauf sein kann? Mehr dazu auch in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“. Weil das so ist, wird der ver­ant­wor­tungs­volle Mak­ler dar­auf auf­merk­sam ma­chen, dass Ord­nung, Sau­ber­keit, fri­sche Luft, ab­trans­por­tier­ter Sperr­müll, auf­ge­räumte Zim­mer, leise Hin­ter­grund­mu­sik die Grund­prin­zi­pien ei­ner er­folg­ver­spre­chen­den Be­sich­ti­gung sind.

Stufe 6:

Warum man­che Im­mo­bi­li­en­ver­käu­fer fast nie Pro­bleme mit Kauf­in­ter­es­sen­ten ha­ben: Weil sie sich wäh­rend der Be­sich­ti­gungs­durch­füh­rung zu­rück­hal­ten kön­nen und ge­nau wis­sen, dass sie im Prin­zip nur zu re­den ha­ben, wenn sie vom In­ter­es­sen­ten ge­fragt wer­den und das Prin­zip der Ver­knap­pung (für die Be­sich­ti­gung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung) ken­nen. Fer­ner wis­sen sie um die Wir­kung ei­nes selbst­be­wuss­ten Auf­tre­tens. Oben­drein ken­nen sie das Ge­heim­nis des Re­si­die­rens an­statt zu woh­nen.

Stufe 7:

Ha­ben Sie auf Grund ei­nes rea­lis­ti­schen Ver­kaufs­prei­ses eine er­freu­lich hohe Be­sich­ti­gungs­fre­quenz er­zie­len kön­nen und die Be­sich­ti­gun­gen wie der Makler-Experte durch­ge­führt (ge­nau nach­zu­le­sen in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“), wird er­staun­lich schnell Ihr Käu­fer vor Ih­nen ste­hen und mit Ih­nen den Kauf­preis aus­han­deln. Jetzt wird sich aus­zah­len, wenn Sie den Preis mit Be­dacht er­mit­tel­ten und den hin­zu­ge­rech­ne­ten Puf­fer, den Ver­hand­lungs­spiel­raum, mit Au­gen­maß hin­zu­rech­ne­ten. Wenn Sie und Ihr Kauf­in­ter­es­sent sich beide beim Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen fle­xi­bel zei­gen, steht den nächs­ten zwei Aus­hand­lun­gen nichts mehr im Wege: Der Über­ga­be­zeit­punkt und dem Zah­lungs­ein­gang!

Stufe 8:

Um alle Ab­ma­chun­gen zum Thema Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen in eine feste Form zu gie­ßen, be­nö­ti­gen Sie ei­nen Ter­min beim No­tar. An­schlie­ßend er­hal­ten Sie und Ihr Käu­fer ei­nen Ver­trags­ent­wurf. In die­sem be­le­sen Sie sich und klä­ren, falls nö­tig, alle Fra­gen, be­vor der of­fi­zi­elle Ter­min für die no­ta­ri­elle Be­ur­kun­dung statt­fin­det.

Stufe 9:

Zur no­ta­ri­el­len Be­ur­kun­dung sel­ber müs­sen Sie bzw. Ihr voll­macht­lo­ser Ver­tre­ter – trifft über­wie­gend nur auf die Ka­te­go­rie a)  zu – den Aus­weis, Ihre Steuer-ID und Ihre Bank­ver­bin­dung mit­brin­gen. Der No­tar ver­liest den Text des Kauf­ver­tra­ges und klärt bei Be­darf hier und da Sach­ver­halte. Wenn nach ge­nauer Er­ör­te­rung auch Ei­nig­keit über die Über­gabe und den Zah­lungs­ein­gang be­steht, un­ter­schrei­ben alle Be­tei­lig­ten.

Stufe 10:

Nun ha­ben Sie es ge­schafft. Al­les, was ab jetzt zu er­le­di­gen ist, lei­tet Ihr No­tar in die Wege – bis hin zur Um­schrei­bung im Grund­buch. Ein Tipp: Wenn noch nicht ge­sche­hen, küm­mern Sie sich jetzt in­ten­siv um den Aus­zug, wenn Ihre Woh­nung in die Ka­te­go­rie b) ge­hört, bzw. das Lee­räu­men, wenn für Sie Ka­te­go­rie c) in Frage kommt.

Stufe 11:

Für die Ka­te­go­rie a): Aus wel­chen Grün­den auch im­mer Sie Ihre Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen wol­len, jetzt kön­nen Sie auf­at­men und über­wa­chen nur noch den Geld­ein­gang auf Ih­rem Konto.

Für die Ka­te­go­rie b): Kon­zen­trie­ren Sie sich auf die nächste Wohn­si­tua­tion und schlie­ßen die­ses Ka­pi­tel ab. Viel­leicht neh­men Sie sich mit Ih­rem Part­ner noch ein Stünd­chen Zeit, trin­ken ge­mein­sam ei­nen Sekt oder ei­nen gu­ten Tee, las­sen die ge­mein­sa­men Jahre, die Sie in Ih­rer Woh­nung ver­brach­ten, noch ein­mal kurz vor­über­zie­hen – und wei­ter geht’s. Die Um­zugs­firma muss be­auf­tragt oder Ihre gu­ten Hel­fer be­nach­rich­tig wer­den.

Für die Ka­te­go­rie c): Han­delt es sich bei Ih­rer ge­erb­ten Im­mo­bi­lie um eine ab­ge­zahlte Im­mo­bi­lie, freuen Sie sich über den un­er­war­te­ten „war­men Re­gen“. Das ist die Kehr­seite da­von, wenn Sie ei­nen ge­lieb­ten Men­schen ver­lo­ren ha­ben.

Fa­zit:

Sie wer­den se­hen: Wenn Sie diese Auf­lis­tung hin und wie­der noch ein­mal in Ruhe durch­ge­hen, stel­len Sie viel­leicht fest, dass Sie in ei­ni­gen Fäl­len die Rei­hen­folge durch­ein­an­der­brach­ten, also z. B. die ers­te­ren Be­sich­ti­gun­gen durch­führ­ten und dann erst auf die Idee ka­men, auch im Kel­ler und im Ab­stell­raum auf­zu­räu­men, nach­dem die In­ter­es­sen­ten „ge­me­ckert“ hat­ten. Ge­hen Sie von An­fang an Punkt für Punkt durch. Das wird der Schlüs­sel für ei­nen hö­he­ren Ver­kaufs­er­lös und den schnel­le­ren Notar­ter­min sein.

Wenn Ih­nen ge­fal­len hat, was ich zum Thema „Ei­gen­tums­woh­nung ver­kau­fen“ ge­schrie­ben habe und Sie gern noch viel mehr nütz­li­che In­for­ma­tio­nen dazu hät­ten, dann möchte ich Ih­nen meine „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ emp­feh­len. Hier gebe ich alle meine Er­fah­run­gen preis, die ich in mehr als 20 Jah­ren Mak­ler­tä­tig­keit ge­won­nen habe.

 

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