13 Tipps für den faulen Hausverkäufer, um endlich über Energieausweis Hausverkauf Bescheid zu wissen
„Da hat uns der Gesetzgeber aber wieder was Schönes eingebrockt“, sagen die einen. Oder besser noch, „Das ist ja alles Geldschneiderei“, sagen die anderen. Weiter hört man: „Die Schornsteinfeger, Architekten und Energieberater verdienen sich doch damit alle nur eine goldene Nase!“ Das sind die Stimmen der Vermieter und Hauseigentümer zum Energieausweis Hausverkauf.
Aber: Mieter und Hauskäufer atmen auf. Der Ausweis soll Käufern oder Mietern helfen, Objekte ihrer Wahl besser zu vergleichen, weil er versteckte Energiekosten enttarnt. Zugleich erhöht sich der Druck auf die Anbieter von unwirtschaftlichen Gebäuden, an Sanierungsmaßnahmen zu denken.
Die gute Nachricht: Das Thema Energieausweis Hausverkauf
muss Sie nur beschäftigen, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen oder vermieten wollen. Wenn Sie Ihr Haus weder verkaufen oder vermieten wollen und die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 beantragt wurde, brauchen Sie keinen Energieausweis, müssen sich also über Energieausweis Hausverkauf keine Gedanken machen. Lesen Sie dazu auch in den „11 Goldenen Maklerregeln“.
1.) Warum ein Energieausweis?
2.) Was passiert, wenn Sie keinen Energieausweis beim Hausverkauf haben?
3.) Welche Arten von Energieausweise gibt es?
4.) Wie Sie herausfinden, welchen Energieausweis Sie benötigen.
5.) Was kostet ein Energieausweis?
6.) Was beinhaltet ein Energieausweis?
7.) Wem dient ein Energieausweis?
8.) Wer braucht einen Energieausweis?
9.) Wer braucht keinen Energieausweis?
10.) Wer stellt einen Energieausweis aus?
11.) Was muss seit dem 01.05.14 beachtet werden?
12.) Was muss ab 01.05.15 beachtet werden?
13.) Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Antworten zu Ihren Fragen zum Bereich Energieausweis Hausverkauf
Zu 1.)
Im Zuge des Klimawandels, steigender Energiepreise und knapper werdender Ressourcen will die Regierung per Gesetz (EnEV) ihre Bürger zum Energieeinsparen motivieren. Mietern und Hauskäufern soll der Energieausweis die Möglichkeit zum Vergleich geben. Denn was beim Kauf von Haushaltsgeräten oder Autos selbstverständlich geworden ist, soll auch für Häuser möglich sein. Mit dem Ausweis verfügen die Hauseigentümer über ein Qualitätssiegel und wissen, welche Modernisierungsmaßnahmen auf sie zukommen.
Zu 2.)
Ein Verstoß gegen die Ausweispflicht bei Verkauf oder Vermietung gilt als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000 € geahndet werden. Die Zeiten sind vorbei, dass das in der Praxis kaum jemand kontrollierte. Zukünftig soll die korrekte Ausfertigung und Verwendung von den Bundesländern stichprobenartig kontrolliert werden. Egal, ob Sie Ihr Haus selber mit Hilfe der „11 Goldenen Maklerregeln“ verkaufen oder über einen Makler.
Zu 3.)
Verbrauchsausweis kontra Bedarfsausweis
Auch nach der EnEV 2014 gibt es weiterhin zwei Varianten. Sie sind für zehn Jahre gültig. Die Ausführung des Verbrauchsausweises hat den Energieverbrauch der Bewohner in den zurückliegenden drei Jahren zur Basis und wird nach dem Verbrauch (Heizkostenabrechnung) berechnet. Achtung: Wer wenig zu Hause ist oder es etwas „kühler liebt“, heizt weniger. Sein Verbrauchsausweis wird bessere oder effizientere Werte ausweisen, als wenn jemand ständig im Hause ist und evtl. auch noch schnell friert.
Bei der zweiten Variante, dem Bedarfsausweis, spielt das individuelle Heizverhalten keine Rolle. Von einem Fachmann werden die baulichen Bestandteile eines Gebäudes untersucht. Damit bestimmt er, wie hoch der Energieverbrauch angesichts des baulichen Zustands des Hauses sein müsste.
Bedarfskennwerte werden auf der Basis von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Daten zu Gebäude und Heizung, Nutzerverhalten und Raumtemperatur ermittelt. Die Datenerhebung beim Bedarfsausweis ist wesentlich aufwändiger und demzufolge auch deutlich teurer. Und dennoch kann die Fehlerquote enorm sein. Lt. einer Studie des Bundesbauministeriums aus dem Jahre 2011 traten erhebliche Abweichungen von bis zu 108 Prozent auf zwischen dem im Ausweis aufgeführten und dem realen Energiebedarf der untersuchten Gebäude.
Die teurere Variante der Energieausweise, der Bedarfsausweis, hat viele Befürworter, weil er die energetischen Gebäudeeigenschaften unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner abbildet. Verbraucherschützer raten zur Bedarfsvariante. Er bietet eine echte Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Hauskäufer. „In vielen Fällen ist der Bedarfsausweis sogar Pflicht“ sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren (VPB). z. B. für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, die vor dem Jahr 1977 gebaut wurden und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden.
Mieterbund und Verbraucherzentralen raten grundsätzlich zum Bedarfsausweis.
Zu 4.)
Die Energieausweise gibt es als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis. Der bedarfsorientierte Ausweis kann immer genommen werden. Er ist aber auch die aufwändigste und somit die teuerste Variante. Es können schnell 500 € zustandekommen. Wohingegen die Billigangebote der Bedarfsausweise, die Sie selber im Internet ab ca. 50 € erstellen können, oftmals viele Fehler aufweisen.
Der bedarfsorientierte Ausweis ist seit dem 01.10.07 für alle Neubauten vorgeschrieben. Für ältere Häuser ist er vorgeschrieben, wenn sie seit dem Stichtag erheblich erweitert und modernisiert wurden.
Einen verbrauchsorientierten Ausweis dürfen Eigentümer von Gebäuden mit mindestens 5 Wohneinheiten nehmen, oder wenn ein Bauantrag vorliegt, der nach dem 01.11.77 gestellt wurde. Er gilt auch für Gebäude, die bereits nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachgerüstet wurden.
Zu 5.)
Der günstigere Verbrauchsausweis ist meist schon für um die 40 € zu haben. Der Bedarfsausweis kostet z. B. im Saarland zwischen 349 € und 399 € für Häuser bis zu maximal fünf Wohneinheiten. Eigentümer von zwischen sechs und zehn Wohnungen müssen mit je 40 € je Wohnung und einer Grundpauschale von 299 € rechnen.
Zu 6.)
Das Dokument besteht aus mehreren Seiten. Seite 1: Eine Zusammenfassung mit Foto vom Gebäude. Seite 2: Bedarfsorientierte Angaben. Seite 3: Verbrauchsorientierte Angaben. Seite 4: Allgemeine Angaben.
Die Ergebnisse werden in Form einer Farbskala (von grün = bester Wert, über gelb, orange bis rot = schlechtester Wert) dargestellt.
Weil ab 01.05.14 die neue Energieeinspar-Verordnung (EnEV) gilt, wird in neu ausgestellten Ausweisen ab diesem Datum das Gebäude zusätzlich einer Energieeffizienzklasse (ähnlich wie bei Elektrogeräten) von A+ bis H zusortiert. A+ gibt es bei einem Verbrauch unter 30 kWh/m², höher als 250 kWh/m² ist dann H. Da gibt es aber gleich die nächste Änderung, denn jetzt sind Häuser mit mehr als 250 kWh/m² bereits im roten Bereich. Vorher gab es dafür noch „orange“. Die Skala ging bis 400 kWh/m².
Energieeffizienzklassen im Energieausweis
Die neuen Energieausweise ordnen Gebäude in Energieeffizienzklassen ein. (Quelle: dena) Kritik an den Energieeffizienzklassen im Energieausweis (Quelle Zuhause.de): Gerade die neue Einteilung in Energieeffizienzklassen ist allerdings umstritten. „Die Gestaltung der neuen Energieausweise ist irreführend und kann zu falschen Einschätzungen führen“, warnt Professor Christian Küchen, Geschäftsführer des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO), einer Einrichtung der deutschen Mineralölwirtschaft. Anders als bei Haushaltsgeräten , die zum Teil ja schon länger in Energieeffizienzklassen eingeteilt werden, sieht er bei Gebäuden die Gefahr von Fehlinterpretationen durch die Verbraucher. Denn bei zwei Gebäuden derselben Energieeffizienzklasse können sich die Energiekosten deutlich unterscheiden. „Berücksichtigt wird für die Klassifizierung je nach Art des Energieausweises nämlich nur der Energieverbrauch beziehungswiese der Energiebedarf, nicht aber der genutzte Energieträger. Ob zum Heizen Öl, Gas, Strom oder ein anderer Energieträger verwendet wird, steht zwar mit im Energieausweis, hat aber keinen Einfluss auf die Energieeffizienzklasse.
Zu 7.)
Der Energieausweis dient Mietern und Hauskäufern. Sie können den Energieausweis von den Eigentümern verlangen. Beim Verkauf Ihres Objektes kommt das Thema Energieausweis Hausverkauf zum Tragen, indem er Bestandteil des Kaufvertrages wird.
Zu 8.)
Die wichtigste Nachricht vorweg: Nur wer seine Immobilien verkaufen oder vermieten will, braucht einen Energieausweis! Bei Eigentumswohnungen gilt: Der Ausweis muss für das gesamte Gebäude ausgestellt sein, nicht für die einzelne Wohnung. Ausnahmen hierzu: Ein Ausweis muss auch bei selbst genutztem Eigentum vorhanden sein, wenn die Baugenehmigung oder die Bauausführung ab dem 01.10.07 geschah.
Zu 9.)
Kein Energieausweis wird benötigt für:
Denkmalgeschützte Häuser, kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche, vorübergehend aufgestellte Gebäude wie Zelthallen, nicht dauerhaft beheizte Gebäude wie Ferienhäuser und Spezialgebäude wie Ställe oder Gewächshäuser. Sie sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen, bzw. Sonderregeln unterworfen.
Zu 10.)
Einen Energieausweis ausstellen dürfen: Qualifizierte Fachleute wie z. B. Schornsteinfeger, Architekten und Energieberater.
Zu 11.)
Seit dem 01.05.14 ist zu beachten, dass die Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen mit dem jeweiligen Endenergieverbrauchs– bzw. Endenergiebedarfswertes erscheinen müssen. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 15.000 € geahndet werden. Falls bei Anzeigenschaltung noch kein gültiger Ausweis vorliegt, kann auf die Angaben in der Anzeige vorerst verzichtet werden, aber bis zur ersten Besichtigung muss er letztendlich vorliegen, auch bei dem privaten Hausverkauf, den Sie mit Hilfe der „11 Goldenen Maklerregeln“ selber durchführen. Spätestens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss der Energieausweis ohne Aufforderung dem Interessenten vorgelegt werden. Bei Verkauf muss der Energieausweispassus in den Notarvertrag aufgenommen werden.
Wurden Energiepässe nach dem 01.05.14 ausgestellt, enthalten sie die Energieeffizienzklassen von A+ bis H, die dann ebenfalls in den Zeitungsanzeigen angegeben werden müssen. So erhalten Interessenten auf den ersten Blick den benötigten Eindruck vom Objekt.
Zu 12.)
Melitta Tuschinski, freie Architektin und Herausgeberin des Experten-Portals enev-online.de beruhigt bezüglich der Zeitungsanzeigen-Angabenpflichten und sagt: „Die neue Ordnungswidrigkeit in Verbindung mit den energetischen Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen ist die einzige Regelung der Verordnung, die mit einem Jahr Verspätung in Kraft tritt – also ab dem 1. Mai 2015.“ Das bedeutet, wenn Sie eine Anzeige schalten, in der die Pflichtangaben noch fehlen, müssen Sie jetzt noch kein Bußgeld befürchten.
Noch ein Wort zur Skala, auch Bandtacho genannt, wie sie im Energieausweis aufgeführt ist:
Früher wiesen die Energiebedarfswerte eine Skala aus, die bis 400 kWh/m² reichte. Damit fielen Objekte mit einem Energiebedarf um die 220 kWh/m² in den mittleren Effizienzbereich. Mit der heutigen Skala, die bereits bei 250 kWh/m² endet, fallen sofort solche Objekte wie zuvor beschrieben, mit eben einem Energiebedarf von um die 220 kWh/m² in fast die schlechteste Effizienzklasse von G.
Zu 13.)
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.
Fazit:
Kein Hausverkäufer ist wirklich faul. Damit Sie in den Themen Energieausweis Hausverkauf überhaupt noch durchsteigen, lichtete ich für Sie ein wenig den Wildwuchs und das Gestrüpp der alten und neuen Verordnungen, Gesetze und Erlasse. Oft erscheint es so, dass der Gesetzgeber mal eben so von leichter Hand wieder ein neues Gesetz „in den Markt“ schmeißt und Sie als Hauseigentümer können dann zusehen, wie Sie damit zurechtkommen. Meine Aufteilung des Energieausweis Hausverkaufs in die 13 Tipps gibt Ihnen einen wichtigen Überblick. Jetzt sind Sie besser in der Lage, zu entscheiden, was und wann etwas getan werden muss. Dafür müssen Sie kein Makler-Experte sein.
Mein Produkt der „11 Goldenen Maklerregeln“ ist genau deshalb für Sie geschrieben worden, damit Sie als privater Hausverkäufer in jeder einzelnen Stufe allein zurechtkommen – und trotzdem Ihr Objekt so gut wie der Profi-Makler verkaufen.
Nicht vergessen werden darf: Wenn Sie die Chance nutzen und Ihre Energiefresser auf Vordermann bringen (was früher oder später sowieso „dran“ wäre), sichern Sie sich in Zeiten hoher Energiepreise den Schutz Ihres Vermögens. Ihr Objekt wird für den Mieter oder auch Hauskäufer eine weitaus höhere Attraktivität aufweisen. Frei nach der Vogel-Strauß-Manier würde sich das Missachten sämtlicher Empfehlungen zur Energieeinsparverordnung letzten Endes in Form von Wert- und damit Vermögensverlust rächen. Soweit darf es nicht kommen. Wie immer, so auch hier, der Extra-Tipp, weil mir Ihr Hausverkäufer-Wohlergehen am Herzen liegt: Informieren Sie sich bei Ihrer Hausbank nach Fördermöglichkeiten durch die KfW-Bank, um Energieeinsparmaßnahmen an Ihrem Objekt vorzunehmen. Wenn Ihnen schon Vater Staat per Gesetz Energieeinsparmaßnahmen „aufzwingen“ will, dann lassen Sie ihn sich wenigstens auch an Ihren Investitionen an Ihrem Objekt beteiligen. Das wird sich in barer Münze auszahlen.
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