13 Tipps für den faulen Hausverkäufer, um endlich über Energieausweis Hausverkauf Bescheid zu wissen

„Da hat uns der Ge­setz­ge­ber aber wie­der was Schö­nes ein­ge­brockt“, sa­gen die ei­nen. Oder bes­ser noch, „Das ist ja al­les Geld­schnei­de­rei“, sa­gen die an­de­ren. Wei­ter hört man: „Die Schorn­stein­fe­ger, Ar­chi­tek­ten und En­er­gie­be­ra­ter ver­die­nen sich doch da­mit alle nur eine gol­dene Nase!“ Das sind die Stim­men der Ver­mie­ter und Haus­ei­gen­tü­mer zum En­er­gie­aus­weis Haus­ver­kauf.

Aber: Mie­ter und Haus­käu­fer at­men auf. Der Aus­weis soll Käu­fern oder Mie­tern hel­fen, Ob­jekte ih­rer Wahl bes­ser zu ver­glei­chen, weil er ver­steckte En­er­gie­kos­ten ent­tarnt. Zu­gleich er­höht sich der Druck auf die An­bie­ter von un­wirt­schaft­li­chen Ge­bäu­den, an Sa­nie­rungs­maß­nah­men zu den­ken.

Die gute Nachricht: Das Thema Energieausweis Hausverkauf

muss Sie nur be­schäf­ti­gen, wenn Sie Ihr Ob­jekt ver­kau­fen oder ver­mie­ten wol­len. Wenn Sie Ihr Haus we­der ver­kau­fen oder ver­mie­ten wol­len und die Bau­ge­neh­mi­gung vor dem 1. Ok­to­ber 2007 be­an­tragt wurde, brau­chen Sie kei­nen En­er­gie­aus­weis, müs­sen sich also über En­er­gie­aus­weis Haus­ver­kauf keine Ge­dan­ken ma­chen. Le­sen Sie dazu auch in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

1.) Warum ein En­er­gie­aus­weis?

2.) Was pas­siert, wenn Sie kei­nen En­er­gie­aus­weis beim Haus­ver­kauf ha­ben?

3.) Wel­che Ar­ten von En­er­gie­aus­weise gibt es?

4.) Wie Sie her­aus­fin­den, wel­chen En­er­gie­aus­weis Sie be­nö­ti­gen.

5.) Was kos­tet ein En­er­gie­aus­weis?

6.) Was be­inhal­tet ein En­er­gie­aus­weis?

7.) Wem dient ein En­er­gie­aus­weis?

8.) Wer braucht ei­nen En­er­gie­aus­weis?

9.) Wer braucht kei­nen En­er­gie­aus­weis?

10.) Wer stellt ei­nen En­er­gie­aus­weis aus?

11.) Was muss seit dem 01.05.14 be­ach­tet wer­den?

12.) Was muss ab 01.05.15 be­ach­tet wer­den?

13.) Wie lange ist ein En­er­gie­aus­weis gül­tig?

Antworten zu Ihren Fragen zum Bereich Energieausweis Hausverkauf

Zu 1.)

Im Zuge des Kli­ma­wan­dels, stei­gen­der En­er­gie­preise und knap­per wer­den­der Res­sour­cen will die Re­gie­rung per Ge­setz (EnEV) ihre Bür­ger zum En­er­gie­ein­spa­ren mo­ti­vie­ren. Mie­tern und Haus­käu­fern soll der En­er­gie­aus­weis die Mög­lich­keit zum Ver­gleich ge­ben. Denn was beim Kauf von Haus­halts­ge­rä­ten oder Au­tos selbst­ver­ständ­lich ge­wor­den ist, soll auch für Häu­ser mög­lich sein. Mit dem Aus­weis ver­fü­gen die Haus­ei­gen­tü­mer über ein Qua­li­täts­sie­gel und wis­sen, wel­che Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men auf sie zu­kom­men.

Zu 2.)

Ein Ver­stoß ge­gen die Aus­weis­pflicht bei Ver­kauf oder Ver­mie­tung gilt als Ord­nungs­wid­rig­keit und kann mit ei­nem Buß­geld bis zu 15.000 € ge­ahn­det wer­den. Die Zei­ten sind vor­bei, dass das in der Pra­xis kaum je­mand kon­trol­lierte. Zu­künf­tig soll die kor­rekte Aus­fer­ti­gung und Ver­wen­dung von den Bun­des­län­dern stich­pro­ben­ar­tig kon­trol­liert wer­den. Egal, ob Sie Ihr Haus sel­ber mit Hilfe der „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ ver­kau­fen oder über ei­nen Mak­ler.

Zu 3.)

Verbrauchsausweis kontra Bedarfsausweis

Auch nach der EnEV 2014 gibt es wei­ter­hin zwei Va­ri­an­ten. Sie sind für zehn Jahre gül­tig. Die Aus­füh­rung des Ver­brauchs­aus­wei­ses hat den En­er­gie­ver­brauch der Be­woh­ner in den zu­rück­lie­gen­den drei Jah­ren zur Ba­sis und wird nach dem Ver­brauch (Heiz­kos­ten­ab­rech­nung) be­rech­net. Ach­tung: Wer we­nig zu Hause ist oder es et­was „küh­ler liebt“, heizt we­ni­ger. Sein Ver­brauchs­aus­weis wird bes­sere oder ef­fi­zi­en­tere Werte aus­wei­sen, als wenn je­mand stän­dig im Hause ist und evtl. auch noch schnell friert.

Bei der zwei­ten Va­ri­ante, dem Be­darfs­aus­weis, spielt das in­di­vi­du­elle Heiz­ver­hal­ten keine Rolle. Von ei­nem Fach­mann wer­den die bau­li­chen Be­stand­teile ei­nes Ge­bäu­des un­ter­sucht. Da­mit be­stimmt er, wie hoch der En­er­gie­ver­brauch an­ge­sichts des bau­li­chen Zu­stands des Hau­ses sein müsste.

Be­darfs­kenn­werte wer­den auf der Ba­sis von Bau­jahr, Bau­un­ter­la­gen, tech­ni­schen Daten zu Ge­bäude und Hei­zung, Nut­zer­ver­hal­ten und Raum­tem­pe­ra­tur er­mit­telt. Die Daten­er­he­bung beim Be­darfs­aus­weis ist we­sent­lich auf­wän­di­ger und dem­zu­folge auch deut­lich teu­rer. Und den­noch kann die Feh­ler­quote enorm sein. Lt. ei­ner Stu­die des Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­ums aus dem Jahre 2011 tra­ten er­heb­li­che Ab­wei­chun­gen von bis zu 108 Pro­zent auf zwi­schen dem im Aus­weis auf­ge­führ­ten und dem rea­len En­er­gie­be­darf der un­ter­such­ten Ge­bäude.

Die teu­rere Va­ri­ante der En­er­gie­aus­weise, der Be­darfs­aus­weis, hat viele Be­für­wor­ter, weil er die en­er­ge­ti­schen Ge­bäu­de­ei­gen­schaf­ten un­ab­hän­gig vom Ver­brauchs­ver­hal­ten der Be­woh­ner ab­bil­det. Ver­brau­cher­schüt­zer ra­ten zur Be­darfs­va­ri­ante. Er bie­tet eine echte Ver­gleichs­grund­lage für po­ten­zi­elle Mie­ter oder Haus­käu­fer. „In vie­len Fäl­len ist der Be­darfs­aus­weis so­gar Pflicht“ sagt Eva Reinhold-Postina vom Ver­band pri­va­ter Bau­her­ren (VPB). z. B. für Ge­bäude mit we­ni­ger als fünf Woh­nun­gen, die vor dem Jahr 1977 ge­baut wur­den und noch nicht um­fas­send en­er­ge­tisch sa­niert wur­den.

Mie­ter­bund und Ver­brau­cher­zen­tra­len ra­ten grund­sätz­lich zum Be­darfs­aus­weis.

Zu 4.)

Die En­er­gie­aus­weise gibt es als Bedarfs- und als Ver­brauchs­aus­weis. Der be­darfs­ori­en­tierte Aus­weis kann im­mer ge­nom­men wer­den. Er ist aber auch die auf­wän­digste und so­mit die teu­erste Va­ri­ante. Es kön­nen schnell 500 € zu­stan­de­kom­men. Wo­hin­ge­gen die Bil­lig­an­ge­bote der Be­darfs­aus­weise, die Sie sel­ber im In­ter­net ab ca. 50 € er­stel­len kön­nen, oft­mals viele Feh­ler auf­wei­sen.

Der be­darfs­ori­en­tierte Aus­weis ist seit dem 01.10.07 für alle Neu­bau­ten vor­ge­schrie­ben. Für äl­tere Häu­ser ist er vor­ge­schrie­ben, wenn sie seit dem Stich­tag er­heb­lich er­wei­tert und mo­der­ni­siert wur­den.

Ei­nen ver­brauchs­ori­en­tier­ten Aus­weis dür­fen Ei­gen­tü­mer von Ge­bäu­den mit min­des­tens 5 Wohn­ein­hei­ten neh­men, oder wenn ein Bau­an­trag vor­liegt, der nach dem 01.11.77 ge­stellt wurde. Er gilt auch für Ge­bäude, die be­reits nach der 1. Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 1977 er­rich­tet oder nach­ge­rüs­tet wur­den.

Zu 5.)

Der güns­ti­gere Ver­brauchs­aus­weis ist meist schon für um die 40 € zu ha­ben. Der Be­darfs­aus­weis kos­tet z. B. im Saar­land zwi­schen 349 € und 399 € für Häu­ser bis zu ma­xi­mal fünf Wohn­ein­hei­ten. Ei­gen­tü­mer von zwi­schen sechs und zehn Woh­nun­gen müs­sen mit je 40 € je Woh­nung und ei­ner Grund­pau­schale von 299 € rech­nen.

Zu 6.)

Das Do­ku­ment be­steht aus meh­re­ren Sei­ten. Seite 1: Eine Zu­sam­men­fas­sung mit Foto vom Ge­bäude. Seite 2: Be­darfs­ori­en­tierte An­ga­ben. Seite 3: Ver­brauchs­ori­en­tierte An­ga­ben. Seite 4: All­ge­meine An­ga­ben.

Die Er­geb­nisse wer­den in Form ei­ner Farb­skala (von grün = bes­ter Wert, über gelb, orange bis rot = schlech­tes­ter Wert) dar­ge­stellt.

Weil ab 01.05.14 die neue Energieeinspar-Verordnung (EnEV) gilt, wird in neu aus­ge­stell­ten Aus­wei­sen ab die­sem Da­tum das Ge­bäude zu­sätz­lich ei­ner En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse (ähn­lich wie bei Elek­tro­ge­rä­ten) von A+ bis H zu­sor­tiert. A+ gibt es bei ei­nem Ver­brauch un­ter 30 kWh/m², hö­her als 250 kWh/m² ist dann H. Da gibt es aber gleich die nächste Än­de­rung, denn jetzt sind Häu­ser mit mehr als 250 kWh/m² be­reits im ro­ten Be­reich. Vor­her gab es da­für noch „orange“. Die Skala ging bis 400 kWh/m².

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

                     Energiepass Hausverkauf

Die neuen En­er­gie­aus­weise ord­nen Ge­bäude in En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen ein. (Quelle: dena) Kri­tik an den En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen im En­er­gie­aus­weis (Quelle Zuhause.de): Gerade die neue Ein­tei­lung in En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen ist al­ler­dings um­strit­ten. „Die Ge­stal­tung der neuen En­er­gie­aus­weise ist ir­re­füh­rend und kann zu fal­schen Ein­schät­zun­gen füh­ren“, warnt Pro­fes­sor Chris­tian Kü­chen, Ge­schäfts­füh­rer des In­sti­tuts für Wärme und Oel­tech­nik (IWO), ei­ner Ein­rich­tung der deut­schen Mi­ne­ral­öl­wirt­schaft. An­ders als bei Haus­halts­ge­rä­ten , die zum Teil ja schon län­ger in En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen ein­ge­teilt wer­den, sieht er bei Ge­bäu­den die Ge­fahr von Fehl­in­ter­pre­ta­tio­nen durch die Ver­brau­cher. Denn bei zwei Ge­bäu­den der­sel­ben En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse kön­nen sich die En­er­gie­kos­ten deut­lich un­ter­schei­den. „Be­rück­sich­tigt wird für die Klas­si­fi­zie­rung je nach Art des En­er­gie­aus­wei­ses näm­lich nur der En­er­gie­ver­brauch be­zie­hungs­wiese der En­er­gie­be­darf, nicht aber der ge­nutzte En­er­gie­trä­ger. Ob zum Hei­zen Öl, Gas, Strom oder ein an­de­rer En­er­gie­trä­ger ver­wen­det wird, steht zwar mit im En­er­gie­aus­weis, hat aber kei­nen Ein­fluss auf die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klasse.

Zu 7.)

Der En­er­gie­aus­weis dient Mie­tern und Haus­käu­fern. Sie kön­nen den En­er­gie­aus­weis von den Ei­gen­tü­mern ver­lan­gen. Beim Ver­kauf Ih­res Ob­jek­tes kommt das Thema En­er­gie­aus­weis Haus­ver­kauf zum Tra­gen, in­dem er Be­stand­teil des Kauf­ver­tra­ges wird.

Zu 8.)

Die wich­tigste Nach­richt vor­weg: Nur wer seine Im­mo­bi­lien ver­kau­fen oder ver­mie­ten will, braucht ei­nen En­er­gie­aus­weis! Bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen gilt: Der Aus­weis muss für das ge­samte Ge­bäude aus­ge­stellt sein, nicht für die ein­zelne Woh­nung. Aus­nah­men hierzu: Ein Aus­weis muss auch bei selbst ge­nutz­tem Ei­gen­tum vor­han­den sein, wenn die Bau­ge­neh­mi­gung oder die Bau­aus­füh­rung ab dem 01.10.07 ge­schah.

Zu 9.)

Kein Energieausweis wird benötigt für:

Denk­mal­ge­schützte Häu­ser, kleine Ge­bäude mit we­ni­ger als 50 m² Nutz­flä­che, vor­über­ge­hend auf­ge­stellte Ge­bäude wie Zel­thal­len, nicht dau­er­haft be­heizte Ge­bäude wie Fe­ri­en­häu­ser und Spe­zi­al­ge­bäude wie Ställe oder Ge­wächs­häu­ser. Sie sind von der Energieausweis-Pflicht aus­ge­nom­men, bzw. Son­der­re­geln un­ter­wor­fen.

Zu 10.)

Ei­nen En­er­gie­aus­weis aus­stel­len dür­fen: Qua­li­fi­zierte Fach­leute wie z. B. Schorn­stein­fe­ger, Ar­chi­tek­ten und En­er­gie­be­ra­ter.

Zu 11.)

Seit dem 01.05.14 ist zu be­ach­ten, dass die An­ga­ben aus dem En­er­gie­aus­weis in Im­mo­bi­li­en­an­zei­gen mit dem je­wei­li­gen End­ener­giever­brauchs– bzw. End­ener­giebe­darfswer­tes er­schei­nen müs­sen. Ver­stöße kön­nen mit Buß­gel­dern bis zu 15.000 € ge­ahn­det wer­den. Falls bei An­zei­gen­schal­tung noch kein gül­ti­ger Aus­weis vor­liegt, kann auf die An­ga­ben in der An­zeige vor­erst ver­zich­tet wer­den, aber bis zur ers­ten Be­sich­ti­gung muss er letzt­end­lich vor­lie­gen, auch bei dem pri­va­ten Haus­ver­kauf, den Sie mit Hilfe der „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ sel­ber durch­füh­ren. Spä­tes­tens bei ei­ner Haus- oder Woh­nungs­be­sich­ti­gung muss der En­er­gie­aus­weis ohne Auf­for­de­rung dem In­ter­es­sen­ten vor­ge­legt wer­den. Bei Ver­kauf muss der En­er­gie­aus­wei­s­pas­sus in den No­tar­ver­trag auf­ge­nom­men wer­den.

Wur­den En­er­gie­pässe nach dem 01.05.14 aus­ge­stellt, ent­hal­ten sie die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen von A+ bis H, die dann eben­falls in den Zei­tungs­an­zei­gen an­ge­ge­ben wer­den müs­sen. So er­hal­ten In­ter­es­sen­ten auf den ers­ten Blick den be­nö­tig­ten Ein­druck vom Ob­jekt.

Zu 12.)

Me­litta Tu­sch­in­ski, freie Ar­chi­tek­tin und Her­aus­ge­be­rin des Experten-Portals enev-online.de be­ru­higt be­züg­lich der Zeitungsanzeigen-Angabenpflichten und sagt: „Die neue Ord­nungs­wid­rig­keit in Ver­bin­dung mit den en­er­ge­ti­schen Pflicht­an­ga­ben in kom­mer­zi­el­len Im­mo­bi­li­en­an­zei­gen ist die ein­zige Re­ge­lung der Ver­ord­nung, die mit ei­nem Jahr Ver­spä­tung in Kraft tritt – also ab dem 1. Mai 2015.“ Das be­deu­tet, wenn Sie eine An­zeige schal­ten, in der die Pflicht­an­ga­ben noch feh­len, müs­sen Sie jetzt noch kein Buß­geld be­fürch­ten.

Noch ein Wort zur Skala, auch Bandtacho genannt, wie sie im Energieausweis aufgeführt ist:

Frü­her wie­sen die En­er­gie­be­darfs­werte eine Skala aus, die bis 400 kWh/m² reichte. Da­mit fie­len Ob­jekte mit ei­nem En­er­gie­be­darf um die 220 kWh/m² in den mitt­le­ren Ef­fi­zi­enz­be­reich. Mit der heu­ti­gen Skala, die be­reits bei 250 kWh/m² en­det, fal­len so­fort sol­che Ob­jekte wie zu­vor be­schrie­ben, mit eben ei­nem En­er­gie­be­darf von um die 220 kWh/m² in fast die schlech­teste Ef­fi­zi­enz­klasse von G.

Zu 13.)

Ein En­er­gie­aus­weis ist zehn Jahre gül­tig.

Fa­zit:

Kein Haus­ver­käu­fer ist wirk­lich faul. Da­mit Sie in den The­men En­er­gie­aus­weis Haus­ver­kauf über­haupt noch durch­stei­gen, lich­tete ich für Sie ein we­nig den Wild­wuchs und das Ge­strüpp der al­ten und neuen Ver­ord­nun­gen, Ge­setze und Er­lasse. Oft er­scheint es so, dass der Ge­setz­ge­ber mal eben so von leich­ter Hand wie­der ein neues Ge­setz „in den Markt“ schmeißt und Sie als Haus­ei­gen­tü­mer kön­nen dann zu­se­hen, wie Sie da­mit zu­recht­kom­men. Meine Auf­tei­lung des En­er­gie­aus­weis Haus­ver­kaufs in die 13 Tipps gibt Ih­nen ei­nen wich­ti­gen Über­blick. Jetzt sind Sie bes­ser in der Lage, zu ent­schei­den, was und wann et­was ge­tan wer­den muss. Da­für müs­sen Sie kein Makler-Experte sein.

Mein Pro­dukt der „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ ist ge­nau des­halb für Sie ge­schrie­ben wor­den, da­mit Sie als pri­va­ter Haus­ver­käu­fer in je­der ein­zel­nen Stufe al­lein zu­recht­kom­men – und trotz­dem Ihr Ob­jekt so gut wie der Profi-Makler ver­kau­fen.

Nicht ver­ges­sen wer­den darf: Wenn Sie die Chance nut­zen und Ihre En­er­gie­fres­ser auf Vor­der­mann brin­gen (was frü­her oder spä­ter so­wieso „dran“ wäre), si­chern Sie sich in Zei­ten ho­her En­er­gie­preise den Schutz Ih­res Ver­mö­gens. Ihr Ob­jekt wird für den Mie­ter oder auch Haus­käu­fer eine weit­aus hö­here At­trak­ti­vi­tät auf­wei­sen. Frei nach der Vogel-Strauß-Manier würde sich das Miss­ach­ten sämt­li­cher Emp­feh­lun­gen zur En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung letz­ten En­des in Form von Wert- und da­mit Ver­mö­gens­ver­lust rä­chen. So­weit darf es nicht kom­men. Wie im­mer, so auch hier, der Extra-Tipp, weil mir Ihr Hausverkäufer-Wohlergehen am Her­zen liegt: In­for­mie­ren Sie sich bei Ih­rer Haus­bank nach För­der­mög­lich­kei­ten durch die KfW-Bank, um En­er­gie­ein­spar­maß­nah­men an Ih­rem Ob­jekt vor­zu­neh­men. Wenn Ih­nen schon Va­ter Staat per Ge­setz En­er­gie­ein­spar­maß­nah­men „auf­zwin­gen“ will, dann las­sen Sie ihn sich we­nigs­tens auch an Ih­ren In­ves­ti­tio­nen an Ih­rem Ob­jekt be­tei­li­gen. Das wird sich in ba­rer Münze aus­zah­len.

 

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