Hausverkauf Steuer – der falsche und der richtige Weg, um Steuern zu sparen

Was je­der Haus­ver­käu­fer über das Thema Haus­ver­kauf Steu­ern wis­sen sollte.

Haus­ver­kauf Steuer – ein lei­di­ges Thema. Va­ter Staat greift sei­nen Bür­gern stän­dig in die Ta­schen. Da bil­det Ihr zu ver­kau­fen­des Ei­gen­heim oder Ihre Ei­gen­tums­woh­nung evtl. keine Aus­nahme. Im Ge­gen­teil! Wird eine Im­mo­bi­lie ver­kauft, langt er kräf­tig zu.

Nach­fol­gend le­sen Sie, wo Va­ter Staat seine Fin­ger beim Haus­ver­kauf Steuer im Spiel hat und was das mit Ih­rer Im­mo­bi­lie zu tun ha­ben kann, ganz be­son­ders, wenn Sie in ei­ner wirt­schaft­lich gu­ten Zeit ver­kau­fen wol­len und sich ab­zeich­net, dass Sie wahr­schein­lich ei­nen er­freu­li­chen Ge­winn – Wert­zu­wachs – ein­fah­ren wer­den. Un­ter­liegt dann der Wert­zu­wachs der Spe­ku­la­ti­ons­steuer?

§ 23 EStG be­sagt, dass nor­ma­ler­weise alle Ge­winne aus pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten steu­er­pflich­tig sind. Ein­fach aus­ge­drückt, be­deu­tet es, dass Va­ter Staat, wie oben er­wähnt, in Form von Steu­ern an Ih­rem Ge­winn be­tei­ligt sein will.Hausverkauf Steuer

Dazu aus Wi­ki­pe­dia: „Ein pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft kann steu­er­pflich­tig sein, wenn der Ver­kaufs­preis die Ein­stands­kos­ten über­steigt und so­mit ein Ge­winn er­zielt wurde. Ver­äu­ße­rungs­ge­winne fal­len ty­pi­scher­weise ins­be­son­dere bei knap­pen Gü­tern wie Grund­stü­cken, Im­mo­bi­lien… an, die kei­ner Ab­nut­zung un­ter­lie­gen, son­dern viel­mehr je nach Markt­ge­sche­hen er­heb­li­che Preis­stei­ge­run­gen er­fah­ren kön­nen. Spe­ku­la­tion, also der Ver­such, sol­che Preis­stei­ge­run­gen ge­winn­brin­gend aus­zu­nut­zen, ist eine wirt­schaft­li­che Tä­tig­keit und da­her re­gel­mä­ßig steu­er­pflich­tig (um­gangs­sprach­lich Spe­ku­la­ti­ons­steuer). Als Ab­gren­zungs­kri­te­rium ge­gen­über nicht pri­mär wirt­schaft­lich mo­ti­vier­ten Pri­vat­ge­schäf­ten dient oft eine mi­ni­male Hal­te­zeit, die Ver­äu­ße­rungs­frist (frü­her und um­gangs­sprach­lich Spe­ku­la­ti­ons­frist); bei Im­mo­bi­lien wird auch auf die Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ab­ge­stellt.”

Achtung: Spekulationsfrist – Spekulationssteuer! Geben Sie mir 5 Minuten und Sie werden beruhigt sein, weil Sie Bescheid wissen.

Zu­nächst ein­mal hat Haus­ver­kauf Steuer für Sie keine Be­deu­tung, wenn die zehn­jäh­rige Spe­ku­la­ti­ons­frist ab­ge­lau­fen ist. Das ist dann der Fall, wenn Sie Ihr Haus spä­ter als zehn Jahre nach der An­schaf­fung ver­äu­ßern (Da­tum der Ver­träge bei Kauf und bei Ver­kauf). Da­mit sind Sie von der Spe­ku­la­ti­ons­steuer be­freit. De­tail­lier­tere In­for­ma­tio­nen fin­den Sie in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Ein Bei­spiel: Ein­mal an­ge­nom­men, Sie be­zo­gen in den acht­zi­ger Jah­ren Ihre neu er­baute Im­mo­bi­lie, be­wohn­ten sie sel­ber und wol­len Sie nun ver­kau­fen, weil Ih­nen aus Al­ters­grün­den der Gar­ten zur Last ge­wor­den ist. In den über drei­ßig Jah­ren, in de­nen es Ih­nen als Ei­gen­tü­mer Ih­rer Im­mo­bi­lie ge­lun­gen ist, flei­ßig die Hy­po­the­ken­ver­pflich­tun­gen zu be­die­nen – und nicht nur das – son­dern auch noch alle Schul­den zu til­gen, wol­len Sie jetzt die nächste Le­bens­phase ru­hig und ge­müt­lich in ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung ver­brin­gen und Ih­rem Hobby, dem Rei­sen, nach­ge­hen.

Trifft es sich da nicht aus­ge­zeich­net, dass Sie bei al­lem, was mit Haus­ver­kauf Steuer zu tun hat, völ­lig au­ßen vor sind, weil für Sie 1. die zehn­jäh­rige Spe­ku­la­ti­ons­frist keine Be­wandt­nis hat und Sie 2. pri­vat ver­kau­fen! Mit Hilfe mei­ner „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ wer­den Ihre Le­bens­pläne gut auf­ge­hen. Sie be­zah­len aus dem sat­ten Ver­kaufs­er­lös (Wert­zu­wachs) die wun­der­schöne Ei­gen­tums­woh­nung. Der Rest, oder ein Teil da­von, darf ru­hig für die Lu­xus­rei­sen, von de­nen Sie so lange träum­ten, drauf­ge­hen.

Auch müs­sen Ih­nen keine grauen Haare wach­sen, wenn Sie Ihr Ob­jekt ver­mie­tet hat­ten. Wenn Sie vor dem Ver­kauf die Ge­stal­tungs­mög­lich­keit, die das Fi­nanz­amt dem Steu­er­zah­ler ein­räumt, nut­zen wol­len, muss für Ihr Ob­jekt im Jahr des Ver­kaufs und in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren Ei­gen­nut­zung vor­lie­gen. Seien Sie ein­fach schlau, brin­gen Sie die Ge­duld auf – vor dem Ver­kauf – Das ist der rich­tige Weg. So spart der kluge Rech­ner beim Haus­ver­kauf Steuer, die Spe­ku­la­ti­ons­steuer. Ei­gen­nut­zung liegt auch vor, wenn Sie Woh­nun­gen Ih­ren kin­der­geld­be­rech­tig­ten Kin­dern über­las­sen ha­ben.

Ein an­de­res Bei­spiel: Sie be­zo­gen Ihre Im­mo­bi­lie im Jahre 2007. Be­wohn­ten sie bis 2009 und ver­mie­te­ten sie für zwei Jahre, weil Sie von Ih­rem Ar­beit­ge­ber ins Aus­land ge­schickt wur­den. Nach Ih­rer Rück­kehr im Jahre 2011 nutz­ten Sie Ihr Ob­jekt selbst und wol­len es nun ver­kau­fen, weil sich für Sie in Ih­rem Aus­landsort bes­sere be­ruf­li­che Per­spek­ti­ven ab­zeich­nen. Wird der Ge­winn (Wert­zu­wachs) der Spe­ku­la­ti­ons­steuer un­ter­lie­gen?

Nein. Sie wer­den keine Spe­ku­la­ti­ons­steuer zah­len müs­sen, weil Sie im Jahre der Ver­äu­ße­rung und in den bei­den vor­an­ge­gan­gen Ka­len­der­jah­ren Ihr Haus zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken ge­nutzt ha­ben (§ 23 EStG).

Über­le­gen Sie im Hin­blick auf Haus­ver­kauf Steuer al­les gut vor­her – also be­vor Sie han­deln und ver­kau­fen. Nach dem Ver­kauf ist es zu spät für Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten. In mei­nen „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“ er­hal­ten Sie noch viele wei­tere, wert­volle Tipps.

Aber halt Stopp! Ha­ben Sie Kin­der und En­kel­kin­der und Ver­mö­gen, das in Ih­rer Im­mo­bi­lie steckt? Ha­ben Sie sich schon ein­mal Ge­dan­ken über Ihr Erbe ge­macht? Da­von ist ganz si­cher aus­zu­ge­hen, ob­wohl kei­ner gerne zu Leb­zei­ten über die Über­tra­gung von Ver­mö­gen auf die nächste Ge­ne­ra­tion nach­denkt.

Was jeder über das Vererben im Groben wissen sollte:

Ein Bei­spiel: Die Ehe­leute Leh­mann kön­nen ih­rer ver­hei­ra­te­ten Toch­ter zu Leb­zei­ten in Form ei­ner Schen­kung mit bis zu 400.000 € „un­ter die Arme grei­fen“, als sie ge­rade mit dem Schwie­ger­sohn im Be­griff ist, ein ei­ge­nes Ob­jekt zu er­wer­ben Diese Schen­kung un­ter­liegt kei­ner Schen­kungs­steuer, da diese Summe un­ter dem Frei­be­trag für Kin­der liegt. Für En­kel liegt er un­ter 200.000 €.

Be­sit­zen die Ehe­leute Leh­mann eine Ferien- oder Zweit­woh­nung, lässt diese sich nur dann steu­er­frei ver­kau­fen, wenn sie nicht ver­mie­tet war, son­dern selbst be­wohnt wurde.

Und noch et­was – auch gut zu wis­sen und vor Ver­kauf zu be­den­ken: Haus­ver­kauf Steuer könnte kom­pli­ziert wer­den, wenn sich ein häus­li­ches Ar­beits­zim­mer (z. B. bei Leh­rer­be­ru­fen) im selbst­ge­nutz­ten Ob­jekt be­fin­det. Bei Ver­kauf wer­den da­für an­tei­lig Steu­ern an­fal­len. Spre­chen Sie also recht­zei­tig mit Ih­rem steu­er­li­chen Be­ra­ter.

Kreieren Sie Ihren Hausverkauf Steuer, worauf Sie stolz sein können

Bei al­len Grenz­fäl­len oder Un­si­cher­hei­ten ho­len Sie sich den Rat des Fach­manns – und zwar recht­zei­tig. Der gute Steu­er­be­ra­ter wird sich mit Ih­ren in­di­vi­du­el­len Ver­mö­gens­ver­hält­nis­sen aus­ein­an­der­set­zen und Ih­nen alle Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten auf­zei­gen. Wenn Sie bei Ih­rem Haus­ver­kauf keine Eile ha­ben – umso bes­ser. Han­deln Sie aber un­über­legt oder über­stürzt, igno­rie­ren evtl. Fris­ten, weil Ih­nen viel­leicht ge­rade je­mand ein ver­lo­cken­des Preis­an­ge­bot machte, wird auch der beste Be­ra­ter nichts mehr für Sie tun kön­nen. Wenn das Kind in den Brun­nen ge­fal­len ist, ist es zu spät. Un­über­legt han­deln soll­ten Sie so­wieso nicht, le­sen Sie erst die „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

In Ver­bin­dung mit dem Thema Haus­ver­kauf Steuer noch ein Wort zur Grund­er­werb­steuer: Sie ist vom Käu­fer Ih­res Ob­jek­tes zu zah­len.

Noch wei­tere wert­volle Tipps und Mak­ler­tricks beim pri­va­ten Haus­ver­kauf, nicht nur zum Thema Haus­ver­kauf Steuer, fin­den Sie in den „11 Gol­de­nen Mak­ler­re­geln“.

Fa­zit:

Grund­sätz­lich gilt, dass Ihr Im­mo­bi­li­en­ver­kauf und der Ver­äu­ße­rungs­ge­winn (Wert­zu­wachs) auch in­ner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist steu­er­frei blei­ben, wenn Sie sie selbst ge­nutzt ha­ben. Bei ver­mie­te­ten Ob­jek­ten lässt sich eine Be­steue­rung durch ent­spre­chende Ei­gen­nut­zung um­ge­hen. Das er­for­dert u. U. Ge­duld, zahlt sich aber aus.

 

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